一线楼市2015年大猜想：宽松信贷支撑高房价
罗韬
“2015年市场将要回暖，我们也做好了准备。”某房企高管蔡明(化名)在电话中对《第一财经日报》记者说道。
虽然2014年房地产市场并不景气，但一线城市住房仍然紧俏。世联行数据显示，2014年上海商品住宅的供应量为1245万平方米，与上年相比增长7.6%；成交面积为968万平方米，与上年相比下跌24.3%，成交均价为27248元/平方米，较上年上涨12.4%。而北京、广州和深圳的平均成交价格同样出现了上涨。
2014年对于地产是峰回路转的一年：年初以来资金面持续偏紧，一度导致46个限购城市中的绝大部分城市纷纷解限，最后只剩下北京、上海、广州、深圳4个一线城市以及三亚市保有限购政策。三季度末9·30房贷新政出台，以及后期与之相配合的普通住房标准放宽、接踵而至的央行降息一步步化解信贷的紧缩，又催热了房地产市场。
房贷利率持续宽松
“2015开年不久但是一线城市已经出现了更多的房贷松动迹象，北京提供房贷8.8折的银行数量更多了，而上海整体出现了房贷利率下降的趋势。”融360房贷分析师袁媛在电话中对记者表示，“房贷作为银行的优质贷款，银行对其的投放力度还是在加大的，这也给整个市场带来生机。”
融360数据显示，自2014年下半年以来一线城市的房贷利率已经出现了连续6个月的下降。
央行数据显示，全国2014年11月新增贷款8527亿元，上年同期只有6246亿元，同比增长36.5%。多家机构预测显示，2014年12月的新增贷款还是保持在8000亿左右的水平。
“更多的信贷投放也将给地产市场带去更多的资金，加速市场好转。”袁媛告诉记者，“而可以看出2015年也将有一个比较宽松的信贷环境，肯定利于地产市场，但是最后的效果有多好，还需要综合其他市场因素。”
土地市场继续火爆
多家中介机构的信息显示，2014年上海土地出让量大幅下滑。
经营性用地成交总建筑面积为1346万平方米，较2013年出现25.69%的下跌。总量供应不足，优质住宅类用地价格居高不下，沪上的总价和单价纪录都在2014年被刷新，包括惠南、大宁、东外滩、张江等诸多板块的宅地都刷新了区域的单价纪录。同区域地块的土地价格普遍有所提高。
“上海建设用地目前总量已锁定，增量将递减。”戴德梁行华东区估价及顾问服务部主管顾悦如对记者这样描述上海的土地现状。
记者注意到，2014年5月上海市第六次规划土地工作会议明确2020年规划建设用地规模3226平方公里，不得突破。但按照上海过去十年的城市建设平均扩张速度预计，2020年建设用地规模需求将可能突破3600余平方公里。
德佑地产数据显示，2014年住宅类用地平均楼板价达到了12557元/平方米的历史最高点，同比2013年上涨31.94%。
2014年上海的单价纪录也是被不断刷新。
12月24日，前滩地区Z000801编制单元32-01现场竞价环节，格力地产以总价16.14亿斩获，溢价率高达127%，折合楼板价65832元/平方米，达到2014年以来全国土地市场出现的最高成交单价。但几个小时过后，三湘股份以18.61亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元36-01地块，溢价率113.8%，楼板价66629元/平方米，再次刷新全国单价纪录。
而北京也同样火爆，华润、首开、平安联合体1月7日豪气出手，以86.25亿元拿下“北京史上起拍价格最高”的南四环白盆窑村地块，溢价率22%，折合楼面价3.8万元/平方米，一举刷新北京总地价纪录。
“土地市场的火爆，这是市场对于未来的良好预期，我们对2015年市场很看好。”莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨对记者表达了自己的预期。
2015年一线城市房价或上涨7%
“2015年一线城市房价肯定会稳中见涨，而二三线城市可能会维持稳定，我们保守估计，上海2015年房价要上涨7%。”杨悦晨如是说。
多家机构均向记者表示，2014年整体行情不佳是因为三四线城市的需求和供应失衡，过高的空置率和不够强的购买力导致三四线城市楼市不佳，进而影响整体市场发展。一线城市还是有很大的需求量。
“中国房地产市场一直受到强大政策影响，去年第四季度开始不断有利好的政策出台，市场对于2015年预期非常好。”杨悦晨表示。
万科高级副总裁、万科北京区域首席执行官毛大庆曾对媒体表示，以2015年二季度开始入巿算，近百次开盘价格在5万~7万元/平方米以上，标志着2015年开始，北京普通商品房将进入6万元/平方米时代。
杨悦晨表示，北京和上海应该是最好的市场，考虑到土地市场的供应减少和房贷利率的持续宽松、自贸区等多方位区域政策影响，上海市场值得期待。
附表 一线城市2013年商品住宅成交情况一览
销售面积(万平方米)
北京1182.43
深圳438.34
广州1053
上海1278.45
销售套数
北京108886
深圳47759
广州92858
上海105032
销售金额(亿元)
北京2748.44
深圳947.98
广州1399
上海3098.96
销售均价(元/平方米)
北京23244
深圳21627
广州13276
上海24240
附表 一线城市2014年商品住宅成交情况一览
销售面积(万平方米)
北京829.32
深圳403.05
广州845
上海968.3888
销售套数
北京79764
深圳41884
广州73380
上海81458
销售金额(亿元)
北京2070.65
深圳966.26
广州1275
上海2638.635
销售均价(元/平方米)
北京24968
深圳23973
广州15086
上海27248