每日经济新闻(博客,微博)记者 白亚静 发自深圳
上周五（2月6日）下午，历时14年之久的深圳鹿丹村改造地块正式出让。
与以往土地出让招拍挂不同的是，此次采取“定总价，向下竞容积率”的方式。据悉，此次竞拍吸引了中海、万科、金地等8家知名房企。经过70余轮的竞价，最终中海以8.88亿元、3.99万平方米的可售面积竞拍成功，较起始面积减少56%。
深圳市土地房产交易中心相关负责人向 《每日经济新闻》记者表示，这种出让方式在全国尚属首例。
据测算，上述地块的可售部分楼面价已高达22055元/平方米。若折合14.4万平方米回迁房建安成本，该地块楼面价在3.5万~4万元/平方米。因此，在税收、融资成本、配套建设成本、低容积率、回迁成本、低价等一系列成本的重压下，中海要实现该项目盈利面临不小挑战。
8家房企参与竞拍
深圳市土地房产交易中心网站显示，鹿丹村所在的H103-0010地块，规划总建筑面积约为24.4万平方米，其中住宅23.45万平方米（含回迁住房面积14.4万平方米、商品住房面积9万平方米），商业3300平方米，其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。
按照竞拍规则，此次土地出让的总价为8.88亿元，回迁住房建筑面积、商业建筑面积、配套建筑面积已定，各房企向下竞争可售商品住房建筑面积。这意味着，竞拍房企每举一次牌，地块的可售商品住房建筑面积变少，总建筑面积、容积率随之下降。
上述深圳市土地房产交易中心相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，这次之所以尝试竞拍容积率，主要是希望能够保证购房者有更好的住房体验，此后还会尝试不同的土地拍卖方式。
另据上述人士透露，此次竞拍除了方式与以往不同外，其他全部一样，对竞拍房企并没有特别优惠。
虽然规则严苛，但由于该项目所在区域土地供应量少，此次竞拍吸引了中海地产、万科、金地、招商等8家房企。经过70余轮厮杀后，才被中海地产以3.99万平方米的可售商品住房面积竞得，相较初始的9万平方米可售面积，减少过半。
兼任深圳市城市规划委员会委员的戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙分析称，以限总地价的方式拍卖，或旨在限制房价，希望房企在衡量自身盈利能力的前提下，参与竞拍。
此外，他也认同深圳市土地房产交易中心方面的说法，认为政府以竞拍容积率的方式出让土地，可使物业布局合理，更多利好购房者。
中海：土地成本后续公示
虽然中海笑到了最后，但付出的代价并不小，未来还将无偿向政府移交14.4万平方米的回迁房，这一面积远超可售商品住房面积。
有媒体测算，折合回迁房的成本，该宗地楼面价已接近4万元/平方米。不过，昨日（2月8日），中海地产方面向记者表示，具体的土地成本还有待后续公示。
据《每日经济新闻》记者了解，中海地产会同中国建筑一同完成该项目，两者均与中国海外发展有限公司相关。
在程家龙看来，中海地产此次竞拍实则是做了两份生意，一是开发商，二是建筑。中海地产在海外的融资能力较强，其融资成本普遍低于国内，所以中海具有一定优势。
此外，鹿丹村所在的罗湖附近，土地供应量很少。据他预测，即使中海地产的实际地面价达到4万元/平方米，但仍然有市场。