作为万科商业地产运作的一个基本思路，“轻资产、重运营”在万科的商业项目中有着明显的印记，过去两年来，万科与凯雷、领汇、东方藏山等有基金背景的商业房企宣布达成合作。对此万科也是寄予厚望，可是一旦涉及具体细节时，合作却很难推进。5月4日领汇基金宣布，中止收购万科深圳一商业项目。
如何利用多种渠道使商业资产变轻，是万科当下亟须解决的问题。4月29日，中国证监会网站披露，万科与鹏华基金合作的“前海万科REITs封闭式混合型基金”已于4月22日被证监会受理，如果该REITs成行，万科将成为国内首家发起公募房地产信托投资基金(REITs)产品的房企，而不再受制于上述基金公司。
据万科董秘谭华杰透露，该REITs由万科深圳公司负责，标的是位于前海的万科企业公馆，“这是一个股权型REITs，标的不是资产而是股权，这个项目是一个特殊的BOT项目，资产属于政府，但目前由我们在运营。”谭华杰表示，未来万科的商业地产项目会采取多种金融化的方式运营，以减少资金沉淀。
万科REITs破冰
此次万科与鹏华基金合作的REITs基金，其标的是位于深圳前海的万科企业公馆项目。该项目是深圳前海管理局创新尝试，与万科采用BOT（建造、运营、移交）模式合作开发的一个大型商业园区项目，项目由万科负责投资建造并运营收取租金，期满8年之后（至2021年），将无偿交还给前海管理局。
规划显示，上述项目总占地面积约9万平方米，项目总建筑面积约为6万平方米，项目容积率约为0.6。整个项目分为特区馆区和企业公馆区，包含一座约为1万平方米的特区馆、36栋建面积约200~1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场。
2014年底，该项目正式落成投入使用，包括山东山钢集团等23家企业客户入驻了该园区，按照月租约250元/平方米计算，该项目每年的租金收入预计可达1.5亿元。
而根据证监会公告的描述，“前海万科REITs封闭式混合型基金”的基金管理人是鹏华基金，托管人是浦发银行。4月15日，证监会接收到鹏华基金提交的基金募集申请材料；4月22日，证监会正式决定受理该基金的募集申请。
从该基金名称标示的“封闭式”“混合型”标签可以确定，该基金在发行量上有明确规定，发行后不得任意追加，其权益的获取则是通过租金收入、房地产贷款利息等。
而谭华杰亦透露，该基金的管理人是鹏华基金，具体发行条款也由鹏华基金与投资人约定，具体的细节还没到披露时间。
显然，这又是万科商业地产向轻资产转型的明显信号，“这很可能标志着内地版公募REITs即将破冰，意义重大，过去几年，内地房企久攻REITs而无果，越秀地产的REITs只能在港交所上市，虽然万科持有的商业物业不算多，但创新意识很明显。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经营报》记者表示。
对此，万科方面则表示，对于运营周期较长的项目，通过REITs这种金融产品创新，有助于减少资源占用，盘活资金利用效率，符合公司的发展方向。“公司将继续以‘金融化、重运营’为发展思路，积极寻求合作，提高为股东创造回报的能力。”
对于未来REITs在国内的发展前景，万科方面认为，REITs在国外的发展比较成熟，希望通过鹏华前海万科REITs，让更多的境内投资者也能熟悉这一金融产品，共同分享行业收益；对行业而言，REITs的出现，为拓宽融资渠道提供了更多可能，有助于推动行业健康发展。
轻资产的阻碍
早在试水REITs之前，万科已经在轻资产上有诸多尝试：2014年8月，万科曾与世界最大的投资公司凯雷投资集团签署商业地产战略合作平台意向书，该平台拟收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，两者分别持股80%和20%，未来以资产证券化的方式退出；同年11月，万科与领汇基金、麦格理达成初步意向，拟将深圳龙岗万科商场和北京金隅万科广场的大部分股权售予后者；又一个月之后，深圳东方藏山资产管理有限公司与万科联手宣布进行商业资产管理的合作，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。
“万科商业地产的总资产很多，想要持续健康发展下去，轻资产是最好的选择，通过联营合营公司实现万科的权益利润并收取相应管理费用，可以让万科的商业资产轻起来。”曾执掌万科商业地产业务的万科原执行副总裁毛大庆不止一次公开表示，万科从一开始决定做商业地产之后就确定了轻资产的模式。
然而，商业项目要实现轻资产运营并非易事，对于万科这支商业地产新兵而言更是如此。近日，领汇基金与万科的合作就遇到了不小的挑战：领汇宣布暂停收购深圳龙岗万科城项目。
5月4日，领汇基金正式宣布，就早前公布的向万科收购龙岗万科广场的协议，因双方在部分条款上暂时未能达成共识，决定暂停商讨有关收购计划。该笔交易在2014年11月达成意向之后，已经进行了多次续期，但最终领汇基金还是放弃了。
按照原定的协议，领汇原本打算收购龙岗万科商场连同若干临街商铺以及停车位80%权益，龙岗万科广场是万科2013年12月21日正式开业的商业项目，其中的购物中心面积约有15万平方米。
谭华杰向记者证实，交易未能谈妥是因为双方在交易方式上存在分歧，“他们希望产权交易，让我们把项目卖给他们，而我们希望股权交易，将持有这个产业的公司股权卖给他们。从我们的角度来说，我们并不希望把项目卖掉。”谭华杰表示。
虽然交易未能达成并非万科商业项目的素质存在问题，但从领汇的角度来看，收购项目公司股权可能会存在未能在尽职调查中发现的潜在风险，“比如你在外面借了很多钱，或你有一个什么合同，未来对标的公司有潜在威胁等等，虽然这些问题我们实际上是没有的，但这是领汇基金内部的要求，对于股权交易这种方式，他们一般不采用。”谭华杰表示，双方未能达成交易并不会影响双方进一步的合作，双方仍会寻找其他合作机会。
这是万科在引入商业地产合作伙伴方面首次遇到这样的问题，谭华杰对此表示很遗憾，“不只是领汇，跟凯雷合作可能也会遇到类似的问题，到底是转让股权好还是转让资产好？我们都希望转让股权，合作方可能希望转让资产，他们觉得股权这种方式风险高，但转让产权，我们觉得税收成本太高。”
事实上，在引入合作伙伴方面，万科一直坚持的底线是保留自主经营权和万科的商业品牌，对于商业地产基金而言，要满足万科的条件并不容易。
谭华杰认为，要解决上述难题，可能还需要通过改革国内不动产相关制度来解决，“类似这种长期收租金的持有型物业，在销售过程中是不是要收那么高的税负，这个问题值得探讨。”
在国内不动产相关制度改革举步维艰的大背景下，万科商业地产的轻资产路线显然还有诸多难题有待解决，即便公募REITs产品能实现突破，万科在轻资产模式依然任重道远。