凤凰房产讯（文/罗强） 不缺钱的万科碰上更不缺钱的保险企业，郁亮在事业合伙人前提到的“野蛮人”或正进入大众视线。7月11日，万科发布《简式权益变动报告书》透露，以姚振华 为董事长的前海人寿已通过二级市场购入万科约5.5亿股股份，占万科现在总股本的5.00%，一跃成为第二大股东。对此，万科集团在给凤凰房产记者的采访 回复中，回避了是否将前海人寿增持定性为“野蛮人”入侵的问题，只是表明：“任何投资者都可以基于自身的判断自主决定股票购买行为，万科的使命是努力为股 东创造价值。”
前海人寿6个月内买入万科A股详情
超越事业合伙人 成为万科第二大股东
根据《简式权益变动报告书》显示，被称为保险行业“黑马”的前海人寿从年初开始小规模买入万科股票，彼时成交的价格区间位于12.44-14.83元之间，而进入到7月，前海人寿一次性买入约5.53亿股，价格区间为13.28-15.47亿元，保守估计耗资超过80亿元。
万科一直视公司股权分散为自身的软肋，其第一大股东华润股份也仅占14.91%股权。而另一方面，万科管理层也为防范“野蛮人”入侵，设计了事业合伙人持股计划。截至2015年1月27日，事业合伙人的集合资产管理计划共持有万科A股股份不到5亿股，仅占公司总股本的4.48%。
这就意味着前海人寿此次“举牌”，已一跃成为万科集团第二大股东。对此，万科集团在给凤凰房产记者的采访回复中，回避了是否将前海人寿此次增持定性为“野蛮人”入侵的问题，只是表明：“任何投资者都可以基于自身的判断自主决定股票购买行为，万科的使命是努力为股东创造价值。”
尽管如此，坊间舆论仍然视前海人寿此次增持动作目的不简单。证券分析师对媒体分析认为，前海人寿在A股市场处于巨幅振荡期，且万科股价已处于高位之际购入万科A股，几乎已错过了最佳时期，所以更相信前海人寿是另有图谋。
转型效果凸显 投资价值放大
不过也有证券分析师认为，目前地产股普遍被低估，在A股经历一轮调整之后，万科股价相对于其内在价值仍然相对便宜，从投资角度考虑是可以买进。“此举就像万科的回购计划和事业合伙人一样，自信的将投资价值放大。”
从另一方面来看，前海人寿在地产界的投资也一直在进行，其不仅参与了华侨城的定增计划，还直接拥有相关地产子公司直接进行开发。更重要的是，坊间舆论普遍认为在华润股份持股的情况下，前海人寿控股万科的可能性变得微乎其微。
“上半年万科1099.6亿元的销售业绩夺冠，虽然相较于去年数据较为平淡，但是一些财务数据已开始提升。”有证券分析师从投资价值方面分析认为，万科目前的转型思路已经日渐清晰，对业务利润的考核也日趋严格，尤其是今年200亿元的利润目标，相信对股价将有很大的提升作用。
在排除了前海人寿控股万科、或者与万科将进行相关合作的可能性后，将此次前海人寿增持动作视为价值投资成为最后一种可能。因此，下面我们将列举万科在去年确立转型思路之后，2015上半年的转型“获”与“惑”。
编者按：总结万科王石与郁亮在上半年的发声，我们可以知道万科今年的目标分别为提升利润、增加客户粘性、以及公司架构调整。其中提升利润就涉及到产业地产、物流地产、拆分物业上市等新业务的延伸；增加客户粘性则有教育、社区营地等事业的发展；扁平化平行架构的确立已经从万科集团总部架构调整开始。
从业绩上来看，上半年万科的销售业绩平稳，但是看似平淡的背后，一些财务数据开始凸显，尤其是北京公司利润大幅提升50%的消息让“转型”似乎找到了业绩支撑。与此同时，目前万科的各项新业务也正在突破“0到1”的状态，但整体业绩的提升则仍有待于观察。
2015上半年万科转型之“获”
上半年以1080亿业绩夺冠
根据7月初某房地产专业测评机构公布的上半年房企销售榜单中，万科集团以1080亿元人民币的销售业绩夺冠，恒大地产和绿 地集团分列第二与第三。而在各城市公司中，深圳万科以超过百亿元的业绩夺得销售冠军，一方面由于政策利好的情况下，深圳楼市价格暴涨受益；而另一方面也受益于深圳万科标准化产品线的打造以及第一个产业项目的热销。
产业地产标杆项目面世
2013年，万科提出要做城市配套服务商，而也就在同一年，万科拿下深圳留仙洞总部基地产业项目。该地块是万科践行"城市配套服务商"标杆项目，也被万科总裁郁亮称为承载万科转型使命的项目。遗憾的是由于业绩考核的压力，该产业项目首批推出的产品仍然是万科最擅长的公寓产品，不过以高达5.5万元/平方米的价格售罄首批产品，也足以凸显购房者对万科品牌的认可以及对项目的超高预期。
教育事业“扬帆起航”
万科集团董事会主席王石开办一所大学的愿望还没有实现，但是为项目配套的学校、万科总部开办的国际学校、社区营地等教育事业却已经照进现实。2015年5月26日，深圳万科成立深圳市万科教育发展有限公司，未来或将万科学校、社区营地、万科厦/冬令营等项目装进该公司。教育事业的起航不仅意味着万科对亲密客户的培养，在短期内也将成为衍生数百亿级的新业务。
集团架构调整初步完成
7月1日，万科集团总裁郁亮亲笔签署《关于集团总部部门调整的决定》，其中战略投资营销运营管理部更名为事业发展部。对此，万科回应称总部组织架构调整的方向是减少总部层级、建设扁平化架构，鼓励打破部门及专业壁垒，形成互联互通、根据需要自由组合并高度协同的总部。例如原工程管理部与建筑研究中心的合并，目的是通过技术与产品创新的结合，形成业务发展的发动机。而各个分公司组织架构由各一线公司根据事业合伙人机制自主安排，总部未做统一要求。
2015上半年万科转型之“惑”
利润整体提升的不确定性
万科披露最新销售情况，截至6月30日，万科1-6月累计实现销售面积902.6万平方米，同比增长9.9%；销售金额人民币1099.6亿元，同比增长约9.0%。相较于去年上半年1009.1亿元的销售业绩，万科今年的销售业绩平稳，但是看似平淡的背后，一些财务数据开始凸显，6月30日，北京万科总经理刘肖向万科北京公司全体员工发出的一封邮件称，北京万科1-6月已经完成销售额103亿元，同时利润大幅提升50%，回款率达到历史最高的92%。深圳万科半年签约总额突破100亿，而东莞万科上半年也取得签约额51.5亿元。
尽管如此，上半年业绩多半得益于政策利好背景下的楼市火爆行情，随着热潮的冷却，在下半年集中供应下，万科是否能够保持良好的销售与利润，仍然有待观望。
新业务发展方向的不确定性
正如王石透露的一样，万科转型所有思路在经过16个月考虑之后并未成熟，万科所有的新业务依然处于“0到1”的阶段。以转型“领头羊”深圳万科为例，从去年开始，产业地产、社区商业、万科学校、万科物业等新业务均已经开始启动，在体现万科竞争优势以及符合移动互联网趋势的原则下，这些新业务在短期内肯定是投入大于产出，新业务的发展是否会妥协或者让位于业绩考核压力，有待于后续观察。
架构调整带来的人心思变
北京万科“茶杯里的风波”结束，毛大庆以及部分下属正式离职，新任北京万科总经理开启的大规模变革行动引发了“离职潮”。另外，离职的现象还发生在成都、深圳以及万科总部，架构调整带来的人心思变看似只是万科面临的一场道德风险，但是也足以让管理层重视在理想主义褪色、业绩压力巨大的背景下，万科是否已经面临吸引力下降、大组织病、员工不满情绪加重等问题。
成本压缩引发的舆论风险
年初，万科总裁郁亮便已高调宣布今年的目标是创造200亿元的利润，否则各高管的年终奖金均会受影响，甚至波及普通员工。另据内部资料显示，以区域公司为主体，万科2015年回款率考核标准为90%，2016年为92.5%，2017年为95%，以后保持稳定。在如此巨大的业绩考核压力之下，可以看见的是各个城市公司均在营销、供应商等方面压缩成本，这也直接引发了媒体、供应商等合作方的舆论责难。