二胎拯救楼市？
姗姗来迟的全面二胎，会否带来人口增长并影响房地产市场？
东地产财经周刊
全面二胎放开终于成行，楼市再添变量。
近日，中共十八届五中全会公报宣布，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”。专家预测，2030年左右或现人口峰值14.5亿。
面对新政的出台，坊间揣测不断：“房价会不会涨？”“楼市会不会井喷？”“市场去库存是否会加速？”
然而，二胎是否利好房地产？论断为时尚早。《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”，东地产微信号：dongdichan)通过调查近百位北上广深等一线城市白领后发现，一线城市生育二胎的意愿并不高，仅有14%的白领有生育二胎的打算，其余要么不想生，要么还在考虑。而对于二胎对房地产的刺激作用，大部分人也并不看好，一方面，“大家不愿意生，需求基数小”，另一方面，“一线城市房价高，消费不起”。仅有30%的人认同二胎将促进大户型、改善房需求。
本次调查，《东地产》向北上广深四个城市已经结婚的白领发出120份《一线城市二胎与住房需求调查报告》，共收回90份有效问卷。
一线城市的二胎难题
二胎不是你想生就能生。
“70后没人打算生二胎吧。钱！精力！” 周立丹对《东地产》说道，“最近这个二胎政策的话题在我们朋友圈刷爆了，不过我们同龄的同学朋友都觉得这已经跟我们没多大关系了。要生的已经生过了，想生的还要综合考虑各方面因素。”
周立丹76年出生于温州，其后在上海生活。其父亲在上海有一间大规模服装厂，结婚时她父亲将绿洲紫荆花园一套96平米三室一厅的房产转至其名下，也正是周立丹一家三口现居住的地方。周立丹老公年薪30万，家境殷实，但为了让女儿到更好的学区上学时，一家人还是为房子问题一筹莫展。“现在房价太高了，为了孩子上学要换一套房，成本已经够高了。再生个二胎，以后还要想着他们长大的房子问题，太恐怖！”周立丹感叹道。
对于周立丹这一批70后来说，他们首套房源或是长辈基业，或是父母首付、自己还贷款，或是赶上拆迁。他们买房时并未料到今日这水涨船高的房价，纵使当下的70后是有存款的一代，但能够应对当下这天价房的也实属个别。
在70后看来，在上海要有钱养得起才能生，首先考虑的是怎么养。基本上70后的第一胎也已经逐渐长大，充分意识到养一个孩子需要多大的成本。“这是一个有钱人才生得起二胎的时代。”周立丹叹息。
《东地产》此次调查的90份样本中，横跨70后、80后、90后三代。90位白领中，仅有3位白领养育了两个小孩，有40位白领拥有一个小孩，其余47人暂时没有小孩。
而当记者问到是否愿意生二胎时，仅有13人表示：当然生，早盼着这一天了。有20人表示：不想生，一个孩子都养不起，哪还敢生两个！其余54人表示还要考虑考虑。
影响生二胎的因素中，“没精力”、“养育成本高”、“房子”、“上学”都成为现实的阻碍。一位80后对《东地产》表示：“二胎有想法但是不敢生，上海房价太高，二胎意味着更大的住房面积，目前承受不起。”一位70后白领则表示：“最担心孩子上学问题，因为学区房太贵了。”
房子已成奢侈品
对于在北上广深生育人口来说，有一套自己的房子无疑是一件幸福的事。
《东地产》调查的这90位已经结婚的白领当中，有41位目前是租房的状态。其余49位已经买房的白领中，大部分是两居室，大户型、大面积较少。
王子文是一名IT从业者，80后，和妻子一起在上海工作。他有一个二岁的小孩放在老家由父母照顾。随着小孩上学年龄的接近，王子文正考虑在上海买房，将老人小孩一起接过来在上海生活，“我不想我的儿子一直这样成为留守儿童。”王子文说，“新一代的外来务工者和老一辈外来务工者不同，他们希望在城市安家立业，而不仅仅是在城里赚钱，在老家使用。”
《东地产》所调查的上述41位租房白领中，有一半以上的白领表示要在所在工作城市买房，将孩子带在身边，给孩子一个安定的家。有部分白领表示无法承受一线城市的高房价，将在老家置产，还有部分白领表示将在一线城市周边置业。
王子文考察一番后发现，上海的房价已逼近承受极限，上海外环新房的均价已逼近三万，这意味着他两百万的预算也仅够在外环买一个两居室。
网易数据显示，10月上海全市17个区县中，静安以85340元/平的成交均价高居榜首，而浦东作为传统的供应大区，新房成交均价已飙升至36321元/平。
“对于我们普通白领来说，上海的房价真的是已经到了承受的极限。”王子文说。二胎放开后，王子文的父母正试着和他商量生二胎的事情，王子文正苦恼如何婉拒父母的要求：“目前对于我来说，生二胎是一件奢侈的事情，一线城市房价太高，对于一般的白领，买房会花掉大部分积蓄，对生二胎会更加谨慎。”
改善需求有压力
全面放开“二孩”政策让很多开发商有所期待，部分开发商甚至认为这将催生套四以上户型房源的市场需求。而坊间专业人士在接受记者采访时说：“所谓‘二孩’政策放开，将催生房价上涨、套四房源热销绝对是个伪命题，是自娱自乐的表现。”
对于短期内的房地产市场，多位业内人士表示，政策刺激不会带来立竿见影的市场利好。“而且，随着家庭成员结构的改变，现在主流产品设计其实还需要推倒重来。”有房企负责人表示，“目前的市场刚需产品，基本都是按照一家三口的人口构成来设计的。对于真正有需求的家庭来说，并不合适。”
《东地产》调查后发现，对于在一线城市工作的白领来说，在一个理想的状态下，如果真的生育二胎，那么最中意的是近郊或者市区、100-200平米、三室两厅的房子。“这类房子基本可以满足二胎的住房需求。”一位受访者说。
当然，理想丰满现实骨感。《东地产》调查样本，有49位已买房白领，大部分为两居室。记者询问如果计划要二胎，是否有换房要求？有半数表示需要，因为“目前的房子太小，需要换个大户型的房子”。大约四分之一表示“目前的房子可以满足”，剩下约四分之一表示“不需要，因为房价太高，换不起”。
一位基金公司技术顾问鲍春告诉记者：“一个孩子的压力已经很大了，思想上的压力、经济上的负担。我们总要给她最好的东西，最好的教育，现在孩子才6岁，我们已经花了30多万元，积蓄相较没有孩子时没有增加，根本没有能力再买一套房子。”
人口红利逐渐减少
一位90后白领对记者说：“二胎放开与不放开，其实影响不是特别大，对于房地产来说，更是扯不上边。据统计，从2010年开始，我国的劳动力已经处于下降通道中，劳动力人口下降意味着什么，我想大家都明白的，现在的房价已经是虚高状态。”
今年1月国家卫计委发布数据显示，截至2014年12月底，全国“单独”夫妇提出再生育申请的不足100万对，远远低于专家给出的200万预期。中国社会科学院发布的一份《经济蓝皮书》说，中国目前总和生育率仅为1.4。按照国际惯例，人口正常更替水平是2.1，“低生育陷阱”的红线是1.3。
“目前我们这一代二胎的生育意愿已经比较低了，我身边的80后90后朋友基本都是只有一个小孩。”上述90后说。
国家统计局公布的国民经济运行情况显示，2014年以16～60岁的劳动年龄人口为统计对象，劳动年龄人口数量比上年末减少了371万人。这是我国劳动年龄人口连续第三年绝对数量下降。业内普遍认为这一下降趋势短期内不会改变。
专家表示，我国的“人口红利”从2010年开始逐渐消失，即使执行了“全面二孩”政策也无法从根本上改变这一趋势。但是从长期来看，将有利于实现合理的人口结构，提高未来劳动年龄人口数量和比例，从而能够对潜在增长率产生正向的影响。
不过，随着推动房地产繁荣的人口红利逐步消失，中国楼市未来几年或难以摆脱“大拐点”的命运。一方面是新增人口在减少，一方面是多地仍在加大商品房的供应。
最新的人口结构研究显示，90后人口总数比80后缩减了23%，00后又比90后缩减16%。25岁至49岁的购房主力人口将在今年达到峰值，并从2018年开始急速下降。
这意味着房地产市场将开始经历需求结构的改变，在未来的三到五年，楼市购买力也许就会出现严重的结构性短缺。