“二三线小房地产商只能退出，一线城市都是国企央企才能玩得起，但也还要组团才行。民企的日子越来越难过。”从北京某中型房地产开发公司高管岗位上离职几个月的陈明（化名）如今已经转型创业，他选择的新方向是健康美容行业。
之所以选择从房地产行业出走，是因为陈明对房地产行业的未来充满担忧。
“现在的房地产公司太难过了，某些大公司也是刚刚度过了资金链紧张的阶段。虽然从现在的市场看，好像楼盘卖得很多，但其实大家不知道背后其拿地成本与金融成本有多高。包括过去的一些地王项目，这些年在金融成本和负债率方面来看，现在卖了房子都不一定覆盖得了。”
新房市场早已今非昔比，甚至客源与分销渠道也开始依赖存量房市场中的经纪公司。在一线城市，各大楼盘售楼处，几乎被中介经纪人所占领。
与此同时，经纪公司不但在存量房市场不断扩张，同时也将触手伸到了新房市场。
被边缘化的新房市场
近几年来，一线城市房地产市场趋势正发生着深刻的变化。随着一线城市可供新房用地越来越少，供应开始向城市边缘集中，新房市场的地位逐渐边缘化。
随着一线城市土地价格一再超出大众的接受度，国企与央企逐渐占领了市场的份额。对于众多的中小民营开发企业来说，竞争的实力在不断减弱，市场参与度也逐渐被剥夺。
据中金公司研究员分析，一些高能级城市最近的土地成交显示，未来新房供应会更倾向中高端，均价将显著高于周边二手房价。需求，尤其是小户型购房者将进一步向存量房市场转移。较好的位置和性价比使存量市场更具吸引力。且由于土地资源日益稀缺，大部分新房供应都集中在远离城市中心的区域。
另外一个明显的趋势是，位于远郊的新楼盘价格与城市核心区的二手房价几乎相当。以北京为例，就在今年11月16日，顺义仁和镇两块地的楼面地价分别达到了3.3万元/平方米和3.4万元/平方米，五六环外地价不断突破，房价预期则在5万元～6万元/平方米。这与北京五环内核心区域的二手房价相当，甚至更高。
由此可见，开发商面临的困难不仅仅是地价高企后，如何定位产品以达到盈利，更关键的还在于客源在不断被存量房市场所分流。
从房屋开发到房屋流通
在房地产开发企业积极转型、寻求自我突破的过程中，普遍的转型方向是金融、众筹、社区、联合办公及众创空间。
事实上，在市场上涌现的越来越多的众创空间中，有很大一部分项目来源于写字楼或商业的存量市场。在金融和众筹方面，当代置业的内部创业团队的建立，涉足互联网众筹以及众创空间。万科引入长城会和微投网打造共享办公空间；SOHO3Q利用其分割式办公楼宇，打造孵化器链条；珠江牵手O2O平台打造青苗计划。
除上述转型方向，也有个别开发商触及存量房交易市场。
以北京大苑天地房地产开发公司为例，由于其在海淀四季青区域的地域优势与开发商优势，两年前，就在其所在楼盘区域发展了多家中介门店。在深圳，传统大型房企旗下的物业公司也正欲通过联盟的形式切入中介行业。
就在今年7月，中信物业、万科物业、中海物业、佳兆业物业、中航物业、长城物业、招商局物业7家深圳物业公司正式进入深圳二手房经纪市场，这在全国尚属首次。此次联盟7家物业公司将共同推出“物业公司二手房”和“物业公司租房”专区。
“在城市化阶段，房地产行业的主要职责是开发，目的是满足人们对房屋的诉求，开发商历史性贡献是提高房屋拥有率和自住率。但到了城镇化后期，开发商会逐渐地退出历史舞台。这时，房地产行业的主要目的不是开发，而是让房屋流通。”华创证券新产业趋势部总经理杨现领认为，进入存量房时代后，开发商要面临的改变会比较痛苦。