记者 田小园
继2016年2月初下调首付比例后，房地产市场再度迎来新的刺激措施。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，自2016年2月22日起调整房地产交易环节契税、营业税。
根据通知，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
这次调整是房地产“去库存”和稳定市场众多举措的重要组成部分，最大亮点是对改善型或二套购房的群体赋予减税政策，使得购置大户型的改善型用户获得利好。政策不仅刺激了新房市场，二手房市场同样因此活跃。
再加上2015年出台的、被视做“二手房市场才是最大的受益方”的“3·30新政”，全国的二手房市场接连出现爆点：“北京业主一夜涨价35万元”、“广州二手楼市连夜成交”、“上海内环附近一套老公房的业主一天内连续跳价三次贵了70万元”、“天津二手房成交价将涨5%”……
春节后的第一周刚过去，杭州的二手房市场好似也火爆了起来。
快要签约了却临时反悔
有房东趁着回暖打起涨价的主意
记者从多家中介机构了解到，自房地产交易环节契税、营业税优惠新政施行起，二手房咨询量明显增长。绿城·西溪诚园附近一家绿城置换的经纪人称，不少在春节以前难以邀约到的客户，现在反而主动上门咨询，咨询的主要内容集中于税费调整后可以节省多少交易费用等方面。
此外，例如湖墅路周边的二手房、滨江一桥板块的彩虹城以及相对热门的区域，二手房的问询量均出现明显增长。
记者在节后的第一个周末来到我爱我家签约中心，签约情况火爆异常。工作人员表示，利好政策对于楼市的刺激效果非常显著，再加之市场上出现部分二手房东放风酝酿涨价，因此年后开始成交走热的现象已成事实。
湖墅路上的一家中介门店的经纪人小吴最近是既高兴又郁闷。“手头有购房意向的客户多了不少，每天要带很多组客户来回看房，但真正成交却很难。”小吴坦言，产生交易难的主要问题，确实出在房东方面。
小吴说，他最近带一位买家连续看了绿城紫兰公寓的两套二手房，每每到最后的签约关头，房东都表示要涨价。“有一位是要求涨首付才肯卖，有一位是直接要涨总价。”
据记者了解，这两位房东都是温州人，购房时间大约是在2010年中旬前后，也就是限购还未开始、而房价增幅很大的炒房热期间，基本以32000元/平方米左右的价格，贷款买下了当时所推的房源。“交房以后市场一直不好，所以折算下来这批房源的挂牌价格有些还不到30000元/平方米，亏了本钱，还很难出手。”
但随着最近利好政策的助推，房东们明显感觉市场活跃度提高，买家入市情绪高涨。“这批房东中，有很多是当年‘勒紧裤腰带’来投资房产的，所以他们很希望买家能多付一些首付款，以缓解自己的资金压力，或者直接通过涨价的方式减少这笔投资的损失。”
小吴表示，尤其是同年开盘的那些项目，都或多或少存在这类“投资失利”的房东。于是在这波回暖潮中，也不乏涨价心态。“第二位房东几乎都要在签约协议上落笔了，却临时反悔说老价格不卖了，具体涨多少还没确定。其实对于多少价位合适，他们心里也没谱儿。”
买家淡定应对
小幅微涨可接受，大涨拒不买账
王先生是新杭州人，毕业后就留在这里就业、成家，原先住的是一套古荡西区的三居室，房源老旧且面积不到100平方米。他从2015年开始就在考虑换房，随着一项项政策落地，他觉得时机已经成熟。王先生告诉记者，他看好了西溪湿地板块的大华西溪风情排屋，二期叠排价格大约在420万—430万元/套上下，建筑面积有220平方米左右，毛坯。
“谁知春节刚过，经纪人就告诉我房东要提价10万元。”王先生说，就像一盆冷水，瞬间浇灭了他的购房热情。“我可以接受3万元以内的涨幅，但谁知一开口就是10万元。房子还是原来的房子，并未出现任何优化，那么这10万元的涨幅支撑点在哪里？我不愿意为此埋单。”
和王先生有相同考虑的买家绝不在少数。据记者了解，现在自住购房的二手房买家，他们考虑问题远比前两年细致。想要户型、楼层、小区位置好的房子，还有一些细节如室内采光、房间格局等也都考虑颇多。尽管密集落地的新政是促进了成交，但没有改变市场原来的状态，仍然是买方市场。
“尤其是去年‘五改二’之后，可选择的房源数量一下子暴增，所以买家根本不着急，有更多更好的房子可以慢慢选。”豪世华邦城西店的一位经纪人告诉记者，许多房东见到好的形势就狮子大开口，像这样盲目加价，基本上都会让买家放弃这套房源。那些寄希望于凭着新政的东风能迅速脱手房源或是补涨的房东，恐怕是要失望了。
记者还咨询了一些业内人士，他们表示，整体市场活跃了以后，大家对市场预期就开始看好，不管是买家还是卖家，都表现得活跃起来。二手房是一个跳跃性市场，买卖双方自主性很强，能选到一套合适的房子，即便房东稍微加了点价格，许多买家还是会接受的，但是如果涨价幅度太多，接受起来就不容易了。
业内专家强调涨价并不普遍
投资性购房更需谨慎
任何一个利好政策都会快速传递给市场，很多政策虽然没有直接作用在成交量上，但却加速了购房者的决策，这样就会造成房价波动。多位接受采访的业内人士告诉记者，如果说前几年杭州房地产市场的波动大致按年计算（甚至连续数年陷入停滞状态），但现在的波动速度明显加快，每个季度、每个月，甚至每周都会有变化。
市场最关心的就是开年这波行情能否快速拉动房价？业内人士觉得这个可能性很小。
我爱我家市场评论员宋文杰认为，即便部分挂牌房东的心理价格都会略微上浮，但受制于同板块内大量新房以及二手房的竞争压力，所以真正把售价调高，且高价成交的房源少之又少。例如成交量排名靠前的小区如世茂·江滨花园、钱江·彩虹城、滨江·万家花城、金地·自在城、欣盛·东方郡耀江·文鼎苑等，都有房东想要涨价的现象。但从大的市场层面来看，挂牌价、成交价，仍旧没有出现很明显的普涨，客户连夜抢购、业主连夜提价的现象更是非常鲜见。
业内专家认为，政策的刺激是不容忽视的，以契税调整政策为例，虽然鼓励的是改善购房，但是在恐涨心理作用下，市场上不论是刚需、改善抑或是投资都会被刺激到。
但是利好是否会在这么短的时间内促使房价上涨，且涨价后的房子能不能被市场消化，还需要经过一定时间的考验。此外，专家还提醒，今年市场在政策的影响下基本会延续2015年火热的情况，但同时购房风险在不断加大，自住可以出手，但投资性购房一定要保持理智谨慎。
租赁市场持续活跃
面积越小越好租
除了交易市场，租赁市场也保持着很高的热度。
根据爱上租市场部的统计，从近期主城区住宅租赁成交情况来看，下城区租赁成交排在首位，几乎占到租赁总量的一半左右，其次是江干区、西湖区，上城区和拱墅区租赁比例相对较低。
而在所有租赁房源当中，面积段控制在30-49平方米以内的小套房，尤其是仅有一居室的小户型，占到了整个租赁市场的4成以上。其次，50-79平方米的两室房源也是租房客倾向租赁的主力户型，大约占到将近4成的比例。也就是说，活跃在租赁市场上的房源当中，有将近80%的房源都是面积小于80平方米的一居室以及两居室。150平方米以及更大面积的房源，仅占到全杭州租赁领域的1%。
爱上租曾在2015年末做过一份数据统计，一居室的平均租金以76.73元/平方米/月位居所有房型的租金首位。两居室其次，单位面积租金为61.66元/平方米/月；三居室单位面积租金53.36元/平方米/月；四居室单位面积租金44.72元/平方米/月；五居室房屋面积利用效率最低，单位面积租金32.01元/平方米/月。可以明显看出，杭州市住宅租赁市场中，户型与单位面积租金成负比。
供求关系向来是决定价格的不二因素。正因为需求量广泛，所以小面积户型的租金一直居高不下，甚至还在持续上涨。
同时，哪里的房租最贵，可能已经不能再用老观念来判断了。根据最新的数据统计，杭州市主城区租金最贵的区域为滨江区，而被称为传统市中心的西湖区，其租金则反而最低。
例如目前滨江区的整体租金超过4500元/月，高居首位，而西湖区的租金则仅仅为3500元/月上下，和滨江区拉开了近千元的月租金差距。
和2014年相比，2015年整个滨江区的租金价格大概出现了10%-15%的涨幅，比其他几大城区涨幅都要明显，得益于近年来区域内超强的产业集聚力、大量高科技人才持续导入，有力支撑着滨江的消费需求。所以到了2016年，类似于滨江、未来科技城这样人口密度持续增长的板块，租赁业务及租赁均价还将出现一定幅度的增量。