上海房价再涨6倍才崩？5组数据证明万科董秘既冤也错了
一财网 艾经纬
房地产话题实在是太热了，各种言论也是迭出。但牛熊交易室想说，一片火热之中却少有人去冷静地去分析，以讹传讹之多让人匪夷所思。本文为牛熊交易室中国房市观察系列第5篇。
譬如前几日传四成上市公司的一年净利润买不起一线城市的一套房子，其实这要看设定的门槛值，牛熊交易室在之前的房地产系列文章已分析。还有一则就是网传万科董秘表示上海房价要赶超纽约，而且从东京、香港的崩盘案例看，上海应该还有6倍空间。
图1：网传的万科董秘对上海房价的看法
1、万科董秘成了冤大头：2012年的研究而已
但实际上是这样吗？有人询问了万科董秘谭华杰，被告之这是其2012年的研究，而且用的是2010年的数据。瞧，万科董秘成了冤大头！
牛熊交易室想起了日本管理学大师大前研一所写的《低智商社会》，如果一个社会中大多数人只满足于听到各种奇闻而不去学习尤其是独立思考，那么这个社会是没有前途的。
有位小伙子在后台留言说，大意是“你几篇文章分析房地产市场，那些论据我不需要，但一直没有表明态度，我们要的是李大霄那样的态度，哪怕是错的。”我真的很遗憾，如果说前面系列3篇以及我那本《房市大衰退：33年房市变迁大推演》（华尔街日报、金融时报都因此书多次采访我）还看不出态度的话，我该怎么说你呢？
另外，2月26日起除了正常的休息时间，我都在重新研究房地产市场，我不用数据和逻辑说话，就扯个大嗓门看多和看空你就不怕被误导？对不起，我没兴趣也拉不下脸做那种大嗓门的大炮，我一贯推崇个体的独立思考。另外，毕竟对你负责的只能是你自己。
好了，我们看看万科董秘是如何成了冤大头。
万科董秘实际是这么说的：
1、2010年，北京、广州和深圳的居住用地占城市建设用地面积的比重明显低于纽约、东京；而工业用地占比则大幅高于纽约、东京（数据见下）。上海没有公布相关数据，但情况与北深广应该类似
2、1990年东京每套房屋中位数价格是纽约3.2倍，不是4倍
3、目前北京、上海中心区的房价与纽约接近并略低。但5%、10%的差距只是打比方，不是真的准确计算结果
4、这个研究是2012年做的，用的是2010年的数据。数据现在有点过时了，但大结论依然成立
5、所谓北京、上海房价还要再涨6-8倍，绝非我的观点
也就是说，万科董秘并未说上海房价还要猛涨6倍以上，而且这是2012年用2010年做的研究。
2、上海真的比得上纽约吗？
不过，鉴于这样的传闻负面效应如此之大，牛熊交易室仔细检验了下数据，发现万科董秘之言还有很多可以斟酌。
从上述万科董秘的表态看，谭华杰之所以看好房地产市场主要有3个理由。
第一个理由是北京、上海的房价应基于整个经济体的总量来判断。理由是北京、上海的定位应和纽约一样，作为特大经济体的核心都市，房价与当地人口密度、和当地购买力水平相关性比较低。
但这样的逻辑是有漏洞的。纽约作为国际金融中心，不管从城市吸引力还是城市竞争力来说都比京沪要高一档次。据2015全球城市竞争力排行榜显示，纽约的城市综合竞争力排在第2位，而上海排在第17位，北京第18位。
如果说上海的房价是由整个中国的财富来决定，那在相同逻辑下，纽约的房价可以说是由世界的财富来决定的。
3、美国的贫富差距比中国更大
万科董秘第二个理由是中国社会贫富差距大，换句话说就是基尼系数高，更简单来说就是中国有钱人多，而有钱人又都会去北京、上海这样的核心城市买房，所有房价只要看中国的有钱人就行了。
然而根据牛熊交易室统计发现，在用于衡量贫富差距的基尼系数中，中国的贫富差距并没有比美国更大。
根据国家统计局2015年的数据显示，中国的基尼系数为0.462，已经连着7年下跌并达到了15年以来的最低点。而美国统计局（United States Census Bureau）公布的数据则显示美国的基尼系数比中国更高，为0.476，而纽约更达到了0.5048。
所以从贫富差距来看，中国与美国并没有多大的差别，甚至说中国在控制贫富差距这一方面做的比美国更好，那从何而来的中国房价应该超过纽约呢？如果你对统计局表示“呵呵”，那就去看看好莱坞电影中的纽约吧。
图2：中美、纽约基尼系数 资料来源：牛熊交易室
4、纽约的住宅用地比例高但面积少多啦！
万科董秘第三个理由的逻辑是这样的：中国一线城市里如北京、广州、深圳的居住用地占城市建设用地的面积比都不到30%，最低的是深圳，只有26%。
而相比较纽约44%的居住用地占比要低了不少。所以相对纽约的比例来看，国内房屋供应更少，房价超过纽约是有充足依据的。
图3：几大城市居住用地比例
虽然中国一线城市住宅用地占比要低于纽约，但万科董秘忽略了一个总量的问题。北上广深的建设用地总面积分别为3480、2590、1615、930平方公里，而纽约全市面积只有789平方公里。
就算按国际上一般的50%用于建设用地的比例，总共394平方公里的总建设用地面积，按44%的住宅比来算，也只有173.58平方公里。
假设上海住房面积占总建设面积的26%（取最低算），那就是有673.4平方公里的居住用面积。而2015年上海人口是2415万，相当于每人可分到27.88平方米。而纽约这个数值则只有20平方米，比上海要低了约30%。
所以从房屋供给来看，纽约的房屋供给是明显比中国的一线城市要紧张的。
5、上海接盘侠在减少了，15年首现
另外，从人口密度看，纽约全市人口密度在10636人/平方公里，上海则在3809人/公里。当然上海在去除宝山、嘉定、金山、松江、青浦、奉贤、以及崇明之后的人口密度在12440人/平方公里，比纽约是要高。（资料来源：上海2015年统计年鉴）
不过，3月1日晚上海统计局最新发布的统计公报显示，2015年末上海市常住人口总数为2415.27万人，相比2014年末减少10.41万人。这是15年来上海市常住人口首次出现负增长。恩，接盘侠又减少了！
6、最重要的是：上海房价已超纽约
此外，牛熊交易室进一步统计发现，根据纽约市政府规划部资料，2016年1月纽约城 （New York City） 公寓的中位数在53.95万美元。而从2月29日的百城价格指数来看，上海房地产每平米均价已达到37114元。
而按上海市统计局发布的2015年国民经济和社会发展统计公布中的人均建筑面积35.5平方米来看，3口之家的一套房屋约60.8万美元，已经高于了纽约公寓的中位数。
所以，万科董秘纵然是做了冤大头，被网传失实，但即便从其论据来看，逻辑和数据上也是存在很大瑕疵的。
图4：居住占地面积与城市密度对比 资料来源：牛熊交易室
7、万科董秘其他预测准不准呢？
牛熊交易室顺便查看了下万科董秘谭华杰以往的观点，其2014年6月初认为，
“2014年5月整个行业是接近底部的状态，全国14个重点城市的批售比降至0.72，为近两年来最低；北上广深四个一线城市的批售比都降到了1以下，这在往年是很罕见的。6月是由底部开始复苏的关键时间段。”
但实际上，2014年2月那轮杭州领先的全国性房价下跌，直到2014年11月才开始打住，而且这是当年9月首付降低以及11月的降准降息刺激才导致的。
所以，不要迷信地产商的话，即便是万科2012年预测到拐点并率先降价。更不要觉得任志强作为地产商数据多就有说服力。关键看是否有认真的态度，专业客观的立场。