凤凰房产环京楼市系列报道一：环京楼市火爆
廊坊深夜限购成为清明节楼市的“风景线。”4月1日晚，廊坊市政府对外发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。内容涉及规范市场秩序、非本地户籍限购、差别化住房信贷、严格规划管控等9项措施，主要针对廊坊市下属的三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县。
政策本意在于遏制楼市的疯狂上涨，打击投机投资需求，但在业内人士及一线销售看来，环京房价已不存在回调的可能性，而其究竟能否打击投资投资需求，还得看具体的执行力度及监控力度。
环京楼市火爆
“项目总共11层，都是准现房，您看到的就差不多是实景了，一层带小花园和地下室，顶层带阁楼，所以这两层的单价最贵，是28000元/平米，中间楼层的单价在23000-24000元/平米之间。”首尔甜城的销售小喻对凤凰房产表示。
“28000元/平米”虽然只是燕郊楼市的个案，但2016年以来，坐拥北京市政府东迁与京津冀一体化双重利好，且伴随着一系列楼市利好，燕郊楼市很快突破了2万元大关。如今，燕郊楼市大多停留在23000元/平米左右。
即便如此，购房人的热情也有增无减。3月26日，港中旅·海泉湾开盘，共400余套房源，为55-125平米一至三居，均价在21000-24000元/平米之间，仅仅两个小时，项目就完成了选房。此外，在媒体的报道中，汇福悦荣湾也在多次开盘中实现了“日光”。
在这轮涨价潮里，这里的二手房也攀上了18000元/平米的高峰。“这些日子每天都有两三组客户来访，过户大厅里挤满了人，一点儿也不逊于北京。“兴达置业的二手房经纪人小金告诉记者。而另一位中介则告诉记者，“这些日子，每天的二手房成交量有500多套。”
燕郊的涨幅已经超过了北京。据国家统计局发布的70个大中城市房地产价格变动情况显示，2月份，北京商品房住宅（新房）价格同比上涨14.2%，二手房价格同比上涨27.7%。而燕郊楼市一年来，无论新房还是二手房，其整体涨幅都已接近100%。
燕郊楼市只是环京楼市的一个缩影，涨势较快的还有大厂回族自治县、香河县、固安县等。在这一年里，大厂的房价已从6000元/平米，涨至15000元/平米，而香河则涨至10000元/平米左右。
力度有多大
以上是诱发限购的大背景。4月1日晚，传言已久的环京楼市限购正式出台，规定实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%等9项措施。
历史数据显示，燕郊房价屡次大起大落，以2010年为例，当年9月份河北出台限制外地人买房贷款政策后，燕郊某知名大型小区的房价由2010年5月份的13000元/平方米，跌回8000元/平方米左右。此次，面对第一次出台限购的突发状况，环京楼市又将如何表现呢？
4月2日，位于燕郊的中骏四季花都开盘，虽然是限购第一天，但售楼处依旧人山人海。当天，在廊坊市政府“封盘”的指示下，项目未正常开盘，而是只要带着一张30万元的银行卡到现场登记，就可以选房。虽然如此，但项目仍然实现了“日光”。而香河某项目的销售也表示：“指定不会降价了。越是限购，价格就越高。”
而多位业内人士分析认为，随着规划利好的不断落地，燕郊楼市已经走出了几年前的困局，回调的可能性并不大。不过，亚豪机构市场总监郭毅表示，限购政策以及首付标准的提高虽然会对趋势市场以及成交量产生一定影响，但力度到底有多大还要看具体执行情况。
“首先，对于本地户籍的界定，《意见》中并没有明确是环京4个县市（三河市、大厂县、香河县、固安县）的户籍还是廊坊市的户籍，此外，对于本地户籍也没有明确限购套数的要求，这样来看，标准还是比较宽松的。其次，虽然首付比例从原来的20%提升至30%，但影响仍然不大。尤其是廊坊市很多开发商还提供了一种分期首付的促销策略，某种程度上起到了对冲作用。”
而中原地产首席分析师张大伟也分析称，非户籍家庭限购1套住房并没有对社保等年限做出规定。此外，在投资需求的影响下，这一约束还可以通过亲戚朋友代持、真假离婚等擦边球来获得更多的购房机会。
一方面，通州副中心、京津冀一体化、北京市大量资源向东疏散是确定的，环京楼市大幅降价的基础已经不存在了；另一方面，“廊9条”的力度并不大，首付上调一成的打击面很小，套数限制对投资客会有一定的影响。在限购与市场的博弈之下，燕郊房价暴涨或许能过去，但暴跌的可能性已经很低了。