案例回放:易先生在北京路买了一套商品房,快交房了,但他又遇上了买车位的烦心事。“不买吧,我们小区的停车位很稀缺,以后停车是个大问题。买吧,车位应该选在什么位置比较好呢?车位的选择上有哪些问题要注意呢?”易先生犯了难。
案例解析:小区停车难是有车族面临的最头痛的问题,买房时不止要看室内结构如何,还要看屋外的配置怎样,停车位问题不容忽视。那么,买房时该如何选择停车位?又有哪些问题需要注意呢?
买房时车位如何选择?
车位的选择要注意以下几个方面:
面积
在选择停车位时应该根据车辆的体积选择适合的车位面积,主要从长度和宽度两个方面来考虑。对于“一字型”车位(横向停车,即车头对车尾的一字型停车位)而言,停车位的长度是最关键的一个指标。通常长度应该在车长的1.5至2倍才比较方便的将车入位,新手要尽量选择更长一些的车位。而并排停车(纵向停车,即车门对车门的停车位)的车位长度只要相当于车长的1.2倍左右就可以了。
宽度
但无论是横向停车还是纵向停车,车位的宽度也十分重要。足够宽的车位方便驾乘者上下车,也可以避免车与车之间发生刮蹭现象。通常车位的宽度要达到车身宽度的1.4至1.7倍就可以了。安全性。一些小区为了尽量多的划出车位,在路口拐角处、墙后和高大的植物后面也划了车位进行出租。这些视野差、被遮挡的车位在车辆驶出和驶入时都存在一些安全隐患。
买房时车位如何选择
出于安全性考虑,在选择车位时要遵从以下三个原则:一是要尽量选择视野良好的车位,同时要避开电线杆、变电箱、垃圾箱等可能带来危险的物体;二是要选择小区内专门的停车场,以方便专人集中管理,最好不要选择小区道路两侧的车位;三是尽量选择小区内监控探头可以覆盖及有专人定时巡逻区域的车位。
便利性
车位是离家越近越好。平时上下车多走几步无所谓,但是遇到恶劣天气车位近好处自然多。除此之外,如果是地下停车位的话,地下一层要好于地下二层,但地下一层的车位比地下二层的贵一些。对于车辆占道现象比较严重的老旧小区,距离小区大门近的车位也是一个不错的选择。
管理费用
很多业主都认为买了车位之后就不再产生其他费用,其实,这是一个误区。即使我们买下了车位,还需要每个月缴纳一定的“车位管理费”。这笔费用每个小区收取不同,大概在几十至上百元不等。因此,在购买车位之前最好问清车位管理费的数额与缴纳方式,以免日后发生纠纷。
挑选到了合适的车位,但是车位是否一定要购买呢?租赁可以吗?是否有产权呢?
购买车位六大须知
1.先算算值不值得买在投资车位前,要谨慎选择投资地点,了解供求情况,特别是小区的车位配比。这是影响车位供求关系的重要因素。还要控制投资成本,提前计算好大概的投资收益,看看是否划算。
2.弄明白产权,一定要查看是否有车位产权证。没有产权的车位买卖,其实是一种租赁行为,这种买卖合同实质上是停车位租赁合同。依据我国合同法,租赁合同期限不得超过20年,如果超过20年的,超过部分无效。
3.提前计算清楚购车位费用,个人随同房屋购买车库,适用与住宅相同的契税政策,减半征收契税,按照1.5%的税率征税;随同非普通住宅购买的车库,不适用减半征收契税的政策,即依然要按照3%的税率征税。公共维修基金则按照2%的比率交纳。产权车位转让过户时,和住宅过户时所需要办理的手续一样,需要缴纳营业税、印花费、土地增值税、个人所得税等税费。
4.可商贷,不能公积金贷款,银行是允许购买车库申请贷款的,但不能申请公积金贷款。也有很多开发商不接受贷款,要求一次性付款。
5.独立产权车库可卖给非业主,根据《物权法》规定,有独立产权的车库,可以独立买卖,同样可以卖给小区外的人,不是只能转让给业主。
6.开发商交付车库时,应该查验车库是否与批准的规划设计方案相符。
少数车位有产权多数仅有使用权
购买车位要看能否办理产权证。若购买的车位、车库不能办理产权证,说明该车位或车库是不能销售的。如果是可以办理产权证的车位、车库买卖,则应将车位相关细则写进合同。比如车位的范围、车位号、面积、价款等情况在合同中应约定清楚,最好配有平面图。
停车场需取得停车位的预售许可证和房地产证,才有独立产权,可以买卖。而且有独立产权必须补交地价,而且进行初始登记,并有单独的规划。
除了少数办理了规划手续、有产权的车位,小区大多数停车位实际上属于人防工程,不能办理产权证,只是对业主出售使用权,跟业主签订租赁协议。
根据目前相关法律、法规的规定,人防工程作地下车库的所有权归国家,使用权根据不同的情况归小区全体业主或开发商享有。依法定义务建造的人防工程(依照法定比例修建),在和平时期其使用权归属小区业主共有;非法定义务自愿投资建造的人防工程使用权归属开发商,开发商可以将车位出租给业主。而根据《合同法》相关规定,租赁协议最高年限不得超过20年。
人防地下车位租赁期限20年超过属违规
如果是人才工程作为底下车库的,合同租赁期限不超过20年。对于此类车位,《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过20年。所以,有的发展商所称的,不带产权的车位可以签50-70年租约的说法是不成立的,因为超过20年的租赁期限,则超过部分无效。超过20年的即为欺诈,消费者可请求双倍赔偿。”
买房时车位如何选择
车库购买后也有管理费用
很多业主都认为买了车位之后就不再产生其他费用,其实,这是一个误区。即使我们买下了车位,还需要每个月缴纳一定的“车位管理费”。这笔费用每个小区收取不同,大概在几十至上百元不等。因此,在购买车位之前最好问清车位管理费的数额与缴纳方式,以免日后发生纠纷。律师提醒:在避免签订停车合同的时候避免产生纠纷尽可能将车位细则写进合同。避免无产权证车位不受保护,以及车位被开发商多次出售。
比一比买车位与租车位哪个划算?
链家地产工作人员说,相对于住宅,停车位的成交量极小。以链家地产为例,2012年全北京市的成交量也只有100个左右,总体来讲市场还比较小。
对于买车位还是租车位,购房者看法各异,但主要还是跟个人的经济实力有关。对于普通消费阶层而言,由于目前车位价格相对较高,一次性购买压力较大,可以先租用车位,等经济条件成熟再购买。而对于经济条件较好的人群来说,在满足自用的前提下,就要考虑车位投资收益了。
假设某小区车位价格30万元,物业收取的管理费为100元/月,产权70年,车位租赁费用600元/月。如果购买的话,购买车位支出为:车位费用30万元+需要缴纳契税30万元×3%+70年管理费70年×12个月×100元=39.3万元。租用车位的支出为:600元×12个月×70年=50.4万元。再加上未来70年车位价格和租金的上涨,那么在可以购买车位产权的情况下,买车位比租车位要划算许多。
据了解,目前大多数人买车位,都是为了自用,用来投资的比例相对较少。一方面因为车位的出租不是那么容易,另一方面车位的转让手续也颇为繁杂。可以说,投资车位,最重要的不是租金的多少,而是该地段的好坏以及该小区的车位紧缺程度,地段越好、车位配比越小,车位价格及租金未来的升值空间就会越大。
关于停车位应该注意的基本信息
一、业内人士指出,衡量车位、车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证,若购买的车位、车库不能办理产权证,则说明该车位或车库是不能销售的。
二、租赁车位、车库最长有效期只有20年。根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。”
三、根据现行的小区规划法规,小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有,人防工程等配套设施也是禁止买卖的,开发商或者物业公司无权出售。
四、买车位不能用公积金贷款。购买车位、车库的时候不能使用公积金贷款。银行有关工作人员解释,按国家住房公积金管理条例,住房公积金是单位和职工缴存的长期住房储金,应用于职工购买、建造、翻建、大修和装修(新增)自住住房,任何单位和个人不得挪作他用。因此,在现行法律法规条件下,公积金贷款不能用于购买除自住房以外的东西,当然就不能用于购买车库。
五、业内人士指出,为了避免不必要的纠纷,购房者最好将车位细则写进合同。如果购房者在签订购房预售合同的时候,如果车位和房屋是一并购进的,购房者和开发商就车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同的补充条款中约定清楚,最好配有平面图。购房者如果是先买房再买车位的,则可与开发商另行签订合同,就上述详细事项都应有具体说明,并将合同另行备案。
买房时该不该买车位
随着私家车数量的逐年上升,很多购房者在买房时,也将停车位问题作为考量的一环,但究竟是花上十几万元购买产权车位,还是每月支付几百元租车位划算,仅仅用数字公式来判断买或租,显然过于简单。
对于购房者而言,在明知租赁回报率明显不足的情况下,产权车位是否值得买下?一旦将来换房,带产权车位的房源出现在二手房市场,是利大还是弊大?如何看待产权车位的价值?其实都应该根据所在区位、供需情况、价格比率以及小区物管,做出细分判断。
首先是看区域,中环线以内楼盘的车位值得买。业内人士指出:“对于汽车越来越普及,车位的需求会越来越高,特别是一些市中心的楼盘,小区规模不大且寸土寸金,车位数量明显不足,并且该类房源的购房者普遍都拥有私家车,供应更显车位不足。而非中心区域购房者出行依靠公共交通和轨道交通的比例更高。”此外,市中心车位的利用率和租赁价值更高,相对而言更容易获得租金收益和高回报率,即使将来出手,高档社区接盘者对产权车位也有一定的认可度。
其次是看供需,车位比不高,或者预期不够停的小区值得买。目前购房者购买车位最主要是其使用权,而车位的价值最主要的是区域的供应量和需求量。虽然租车位便宜,但是不容忽视的是,在一些车位紧张小区,即使你有钱也没有办法租到车位。此外,目前在外环外出现很多规模造城大盘,很多人觉得小区规模这么大,肯定不会遇到停车难。其实,这些小区的车位比往往不高,后期买入的业主很难租到车位,或者必须停在离住处很远的租车位,此时,买车位是一个保险的做法。
再次是看价格,业内人士分析,是否购买产权车位,还是需要掌握买房的总价控制原则,如果100万买房,还要加20万买车位,将来打包出售就可能有问题,所以这就和买房装修一样,根据车位价格控制在总购房支出的10%以内,一般不会对将来的换房造成影响。
最后是看物业,在物业管理能力强服务到位的小区,产权车位更值得买。事实上,购买产权车位与物业能力的关系,目前还是为大多数购房者所忽略。一方面,如果小区物业管理不到位的话,即使有产权车位也可能被其他车辆乱停放,这样买车位的意义就不大了;另一方面,到位的物业管理还可以根据产权车位业主的时间,对车位进行合理出租,增加业主的回报率。
买房时车位如何选择
好车位投资价值不让住宅
从升值空间来看,好的车位可以说不亚于住宅,投资车位的成本却远低于商品房,商品房在出租之前,还要花费一大笔的装修费用,而车位基本不用维护费用,虽然投资车位纯粹的租金回报不大,普遍在4%-5%,但是车位未来升值潜力巨大,更重要的是投资稳定。风险小,比较适合小投资者的需要。车位稀缺程度决定投资价值,与住宅、商铺等其它投资品种相比,选择车位也有窍门。首先,小区车位的稀缺程度才是决定车位价值的最重要因素,因此要选择那些住户多但是拥有的停车位却少的楼盘。一般车位在初期会有一定的问题,特别是在新区,由于初期业主入住率较低,行情可能不会太好。这就要对区域有很好的前景判断。
观察车位和住宅的配比率
车位和住宅的配比率只有失控的配比才会有更多的需求,这是投资宗旨。一般小区车位和住宅配比率参差不齐,1:3的比例配置属于较高的指标。个别高档小区能达到1:2。但以现在的市场情况来看,只要低于1:3比例的楼盘,都具备车库车位的投资素质。现在北京和上海的小区,1:2的配比率已经不够用了。