老百姓总是抱怨房价如此高,黑心房产商肯定赚了昧心钱。房产商要叫冤了,我房子卖得贵,还不是因为地方政府的土地卖得贵?地方政府又哭穷了,我靠卖地讨生活,还不是被两税制给逼的?
既然说到了两税制,那我们就先来说说房价高的大背景是怎样的?
在改革开放初期,中央和地方政府实行包税制,即地方财政每年仅向中央交纳定额的财政税收,部分地方采用减免企业税收的方式,时间一久,中央就感觉钱不够花,分灶吃饭才一年,便开始给地方政府“打借条”。1992年,全国财政收入3500亿,其中中央收入1000亿,只占收入的28%,而中央的财政支出高达2000亿,赤字1000亿。于是1993年,朱镕基在全国财政会议上正式提出了两税制:增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。立马把地方和中央的分配调了个儿,第二年,中央的财政收入比上一年激增200%,占全国财政总收入的比例急升到56%。
现在涉及房价的关键问题来了,两税制实施以后,地方政府的荷包一下子就瘪掉了,裤腰带勒得腰都快断了。但是国家仍要求GDP上升啊,于是,地方政府走上了“卖地求荣”的不归路!之后的事,大家都有目共睹了,各地方政府纷纷以“城镇化”为由,高价出售地皮给房产开发商,最后出售土地所得的“小金库”成了地方财政收入的重要组成部分。1998年到2009年,全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿,以北京为例,09年卖地收入为其他财政收入的5倍!
再来看开发商们,他们也的确是冤,10000元/平方米的房产成本中,土地成本就占了接近四成,何况房地产又是高投入、高风险项目,理应有较高回报率。
那为何房产商愿意为其高成本地价买单呢?
一、传统置房观念下的刚需市场
我们国家千百年来一直是农业大国,所以国人对土地有着强烈的依赖症。中国人安全感的构成很简单:有田,有房,有老婆。用现代人的话解释就是:有工作,有房子,能传宗接代。所以不能怪“丈母娘拉高了中国的房价”,是中国人千百年来对房子需求的观念从未改变。“住哪儿”的问题,直接拉动了对房产开发的必要性。
二、人口红利为高成本房产买单
房地产高速发展的十年,是中国最享受人口红利的十年。大量的刚需消费基本靠着人口红利在支撑,而我国特有的独生子女政策间接地为房地产发展事业保驾护航。四个成年人(双方家长)的积蓄为一套房子的首付提供资金,就连父母一辈兄弟姐妹众多也变成了一项资金来源——借钱。
三、没有细分市场需求的租房环境
其实,中国政府一直以来忽略了对租房市场的建设和管理,仅靠廉租房完全不够,有租房需求的不止是“穷人”,那些高收入的白领、金领们对租房的品质及对价格的承受能力皆有不同。如果能保证国民可以在一辈子不买房的情况下也不会有居住的困扰,畸形的置业观念不是不可以改变的。
刚需为高成本房一再买单。那么国家为什么不强制性干预,反而一再的出台政策稳定房地产?这背后的原因又是什么呢?
一、有钱没地方花
为什么有钱没地方花?首先是货币超发。2014年底,中国广义货币M2余额为122.84万亿元,同期的美国M2折合人民币也不超过74万亿元人民币。如果用M2/GDP来衡量货币超发情况,美国只有0.6到0.7,中国则高达1.93。
其实我们不能怪房地产一涨再涨,可以说,除了中国的房地产业能消化这么多超发的货币及泡沫化的发展,再也找不到任何一个行业去消化了。房地产的上涨控制了通货膨胀率,否则今天你在超市买包方便面,很可能需要花费十几元。
没有好的投资渠道,成了中国经济发展的瓶颈。
二、投资人土豪化
在中国你会发现一个很有意思的现象,就是大部分房地产老板,都不是靠房地产发家的,他们在开发房产前,可能是煤老板、饭店老板、制造业老板等实业老板,或者是有背景、有渠道的某官员亲戚,这些人有个共同的特点:文化程度不高,观念局限,并且爱赚快钱。所以当超发的热钱被这些人拿去赚了第一桶金后,除了各种挥霍,剩余的大额财富仍然会流入房地产。
三、房地产带动多个产业链
最后,说回到卖地的问题。
房地产的上下游整个产业链非常巨大,覆盖面广,这也是为什么房地产是支柱产业的原因。所以政府卖掉一块地,不仅仅是获得土地财政收入,也同样是对地方经济整体的一个拉动,一个地产可以养活的人太多太多了。