6月26日下午，西安市房管局举行了《西安市贯彻中央和省委关于化解房地产库存、优化房地产结构的意见》新闻发布会，旨在为有效化解库存，优化供给，促进西安市房地产市场平稳健康发展。
出席此次发布会的领导有西安市房管局副局长陈晓军、房管局产权市场处处长武东潮、陕西省房地产研究会会长王圣学。
此次新政也被称作“楼十条”，在以下十个方面进行了政策调整：1、简化行政审批；2、优化建设环境；3、支持在建项目建设；4、加快遗留问题处理；5、严格用地管控；6、支持住房消费；7、活跃二手房市场；8、促进住房保障货币化；9、提升住房品质；10、夯实工作责任。
其中最受大家关注的组合贷款和异地贷款有望落地，另外，还简化了手续审批以及提升了居住环境和配套水平，除此之外，买房落户时间延后，由2016年12月31日截止延长至2017年12月31日。
虽然西安楼市转暖迹象并不明显，但西安商品住宅库存也创下近两年新低。截至5月末，西安商品住宅存量为1490.39万㎡，库存面积连续8个月下降。如果按近一年的住宅月销量计算，在不考虑新增供应的前提下，全部卖完这些“存货”需要11个月，差不多比2015年1月时减少了11个月。
西安的住宅存量降至近两年新低、去化周期即将“破10”，这预示着“去库存”进入了一个关键阶段。如果未来几个月销量还能像上半年一样稳定，存销比继续减少的话，那么按照正常房价和存销比的对应值，西安价格就有可能迎来反弹空间。不过各区域、各楼盘之间会有所不同，“销售快、存货少的项目涨价底气会比较足，这和城市间存销比决定房价的逻辑一致。”
【政策纵览】
5月陕西省政府出台《关于房地产去库存优结构的若干意见》，明确提出提高棚户区改造货币化安置率、支持农民进城购房、落实信贷支持和税收优惠政策、发挥住房公积金作用、培育发展住房租赁市场等多项政策。同时要求各地政府6月底前出台房地产市场去库存、优结构具体措施。
观点：落实中央政策，亮点虽少但意义颇深，市场量价有望创新高！
【市场表现】
国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，
1）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为5.8%，最低为下降0.5%。其中西安环比上涨0.4%。
2）与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，上涨的城市有46个，持平的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为63.4%，最低为下降3.2%。其中西安同比上涨1.8%。
观点：价格仍处于惯性上涨之中。
《化解房地产库存，促进房地产市场健康发展的若干意见》
6月26日
西安市“楼十条”发布。西安市政府出台《化解房地产库存，促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了包括简化行政审批、优化建设环境、遗留问题处理、用地管控、活跃二手房市场等意见，明确简化审批，推行和放开住房公积金组合贷款和全国异地贷款，支持农民工购房。
《陕西省住建厅出台进一步加强房屋交易和产权管理规范》
5月10日，陕西省住建厅下发《关于切实做好房屋交易和产权管理工作的通知》，规范了我省各级房屋管理部门有关房屋交易和产权管理的职责，对13项具体工作职责进行了明确。进一步规范房屋交易管理制度。
《中介管理将出台新政，整顿房产中介市场》
5月6日，中国住房和城乡建设部副部长陆克华，在国务院政策吹风会上透露，针对房地产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象，住建部正在制定具体可操作的、管用的、能见实效的措施。
《房地产开发投资继续加快，房地产市场持续升温》
根据国家统计局发布数据，4月，全国商品房销售市场升温，房企在重点城市、热点板块加紧了土地储备，销售向好城市的房企加快了项目开工和施工进度。2016年1-4月房地产开发投资同比增长7.2%，为2014年年初以来最高增速；房企购置面积降幅进一步缩减，为2014年11月份以来最小降幅，行业先导指标已向好。
前期脑子进多少水，后期就得多流多少汗。
想必很多做项目的人士对此很有体会！这是多少个项目、多少位营销人士“冤死”后，总结出来的凝结着血和泪的沉甸甸的深刻教训。
从期房卖到现房，从捂盘惜售到卖不出去，从供不应求到库存量越来越多，这里面有多少“拍脑袋”的故事？！
最近一段时间，和多位资深的西安地产人交流，话题绕不开当下的楼市和地产状况。总结一下，可以归结为两类：商品房库存量居高不下的原因、当下及未来的产品如何适销对路。一个主线纵贯其中的就是：产品定位和营销思维要从拿地开始贯穿全程。
在确定做什么产品时，如何能做到准确定位、适销对路、精准营销，这是一个系统而复杂的过程，需要理性，需要兼听则明。从零开始，脑子少进多少水，以后的日子就会好过多少。
库存大与决策时脑子进水有关
过去的“脑子进水”，表现在两个层面：一是项目及行业层面，另一个是职能部门层面。
在项目及行业层面，“进水表现”主要是产品定位落后或盲目跟风、价格上盲目攀比、营销上舍不得投入。
产品定位落后。以过去的热销产品为新项目产品定位参照，而不注重需求及市场的变化，不能与时俱进更缺少前瞻性思维。照搬其他城市的产品，缺乏对西安人居需求的接地气的研究和“投其所好”。看别人做这样的产品卖得好，我也照着做，没有对地块差异、区域不同、人群差异进行系统的科学的研究，产品同质化严重。
价格上盲目攀比。商品交易讲究“一分价钱一分货”，商品房交易应是“一等房子一等价”。产品时中低档的，就应是中低档价格。原本只值5000的，看到边上楼盘卖6000，也跟着“比肩”，而没有看到别人卖6000的价值支撑和付出。边上一块地现在成交价是400万一亩，一算别人将来房价至少要卖到7000，自己几年前拿地才300万一亩不到，现在才卖6000，赶紧提价，提前透支增值空间。看到附近品牌企业楼盘卖得比自己高得多，赶紧涨价不能距离拉得太大，看不到别人品牌强大的号召力和自己的不知名。
营销上舍不得投入。项目接待现场过于简陋，无体验区域，甚至没有样板间。在企业理念和产品价值阐述上，舍不得花钱宣传。只是为卖房而卖房。市场好的情况下，房子虽卖出去了，但没有企业品牌和口碑。市场逆转之后，自然就卖不动。
在职能部门层面，进水现象就是缺乏市场思维，在批地、批产品规划时，对开发量缺乏节奏把控，对产品定位缺乏指导和调控，经不起“软磨硬泡”，任凭某些开发企业“自说自话”，甚至存在权力寻租行为，私下“放宽”容积率、建筑密度、产品搭配等指标。
项目生死远比“面子”重要得多
不可否认的是，尽管市场总体不如以前，行业需要转型，但依然有卖得好的楼盘。卖得好多数与产品好有关，当然也与个别区域不存在去库存有关，即区域房源供应较为有序。
在区域房源总体供应有序，甚至还有些供不应求的情况下，脑子进点水，也还没有啥；但如果看不到激烈的竞争态势，不明白自己的处境，盲目决策拍板，最终让营销上为你的脑子进水“买单”，只能是搬石头砸自己脚。
一个可怕的情况是：在行业层面，从项目的定位和产品设计开始，制造将来库存增量的脑子进水情况还严重存在！
一位目前在做着产品设计，曾在策划、代理、开发商等房地产链条上的几个环节的机构都历练过的老总级人士反映，在接触一些开发商时，本来能够提供很好的产品定位及营销建议，但发现，对一些改良和优化建议，别人认为有碍“面子”，坚持固执己见，根本不接受。最后导致相互聊不到一起，不玩了！
这就需要思考一个问题：个人的“面子”重要还是项目的“生死”重要？
房地产玩的无非就三点
另一位资深专业人士分析认为，房地产要做的无非就三点：内容、流量、价格。
做“内容”的，以一些品牌企业为代表，以项目的配套为先，比如有很好的景观，有学校、食堂、社区医院等为内容，吸引购房人士。
做“流量”的，以广泛的吸收中介机构和人士，转介客户或者拉客；拓宽渠道机构，深入圈层和企业单位，去挖目标客户。
做“价格”的，就是以比周边楼盘价格低一档或者很多，靠价格优势取胜，吸引客群，达到快速成交的目的。
基本上，每个楼盘是以这三点中的某一点为核心，与其他两点形成组合，或两两组合，或三者组合。如“内容+流量”、“内容+价格”、“流量+价格”等。
重点是解决两件事：客户怎么来、如何成交。
对于一个项目来说，要想做到“生得逢时、市场叫座”，在未来不成为“库存”的一部分，归纳起来，不外乎24个字：深研区域、知己知彼；精准定位、产品创新；理念引领、营销灵活。
西安市“楼十条”发布。西安市政府出台《化解房地产库存，促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了包括简化行政审批、优化建设环境、遗留问题处理、用地管控、活跃二手房市场等意见，明确简化审批，推行和放开住房公积金组合贷款和全国异地贷款，支持农民工购房。其主要目的意义在于四方面--1加快房地产去库存速度；2改善西安投资环境；3简化行政办事手续，提高政府办事效率；4增加企业及购房者对西安房地产市场的信心。
《意见》全文如下：
