6月29日,市城改办召开《西安市棚户区改造货币化房票安置管理办法(试行)》(以下简称《办法》)新闻发布会,7月24日起,棚改居民选择货币化安置后,购买合法商品住房,就可以享受房票优惠政策。《办法》对棚改居民选择房票安置,可享受面积奖励、多领补偿款等内容进行了详细说明。那么,房票安置究竟是什么,具体怎样操作,有哪些优惠?
1、到底什么是房票安置?
按照《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》,我市棚改货币化安置有三种方式,一是货币直接补偿给被征收人,二是征收人购买商品住房安置被征收人;三是政府通过搭建平台或预订服务,提供房源供被征收人选购。房票安置是第三种货币化安置方式的补充和完善。
房票安置表现为货币化形式,仍享受货币化安置优惠政策。“房票”具体表现为,征收实施单位与被征收人签订的《西安市棚户区改造货币化房票安置协议书》,一式两份,由征收人和被征收人各持一份。
本市由政府主导、政府出资,并取得棚户区改造方案备案批复的项目,适用本《办法》。政府主导、民间投资的按照《办法》规定取得改造方案批复的项目,在符合房票安置要求和条件,并自愿将所需房票安置对应款额转入政府规定的监管资金专户的,可参照《办法》执行。
2、可以买什么样的房子?
《办法》自2016年7月24日起施行,有效期暂定二年。选择“房票”安置的被征收人,可自主选购在全市范围内已办理商品房预售许可证或房屋所有权初始登记,尚未出售的预售商品房及现房(不包括二手房)。确保被征收人在购房环节有充分的选择权,确保房地产开发企业参与公平竞争。
需要注意的是,被征收人在签订货币化安置补偿协议后,应当在6个月内选好商品房,如果超过6个月期限还没选购好商品住房,被征收人只能按《西安市棚户区改造管理办法》和《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》中货币直接补偿给被征收人的货币化安置规定办理,不再享受房票安置的奖励政策。
3、在国有土地上被征收人可享哪些优惠?
按照认定补偿住房的(套内)建筑面积,在奖励期限内给予无偿补助原房屋6%比例的面积,其面积价值按照应安置住房价值评估计价。
按照认定的补偿住房套内建筑面积不足40平方米,应增补至套内40平方米(增补面积不足8平方米的补至8平方米)。增补面积的价值为应安置住房评估价减去综合造价的值。增补面积价值由征收人奖补给被征收人。
被征收人自主购买商品住房,经征收人确认后,征收人应按被征收人实际使用货币化安置补偿款的3%给予被征收人奖励。
明确了应安置住房的计价标准。应安置住房以在房屋征收范围内拟建的高层成套单元住宅楼的价值,按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《西安市国有土地上房屋征收评估办法》进行评估确定。
与此同时,还可以享受《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》中涉及的优惠政策:在国有土地上棚户区改造中“如被征收人选择货币化补偿的,按被征收房屋评估价值的20%给予补贴”规定的基础上,在征收奖励期限内,再给予不超过被征收房屋评估价值的20%作为奖励;支付3-6个月过渡费;享受契税全额补贴;免产权登记费;被征收人子女可自主选择学区等优惠。
《陕西省利用存量商品住房作为棚户区改造安置房省级奖励办法》中规定,被征收人选择货币化安置并在2016年1月1日后购买存量商品住房省级奖励为每套0.8万元(实施期限2年)。这个奖励在房票安置中可兑现。
4、在集体土地上被征收人可享哪些优惠?
明确了其货币化补偿标准。对集体土地上棚户区(城中村)房屋被征收人的应安置住房面积按照《西安市棚户区改造管理办法》规定执行,应安置住房评估价参照国有土地房屋评估规定确定。这样进一步明确了集体土地上棚户区货币化补偿标准,应安置住房(即拟建安置房)评估价参照国有土地房屋评估规定确定。
《陕西省利用存量商品住房作为棚户区改造安置房省级奖励办法》中规定,被征收人选择货币化安置并在2016年1月1日后购买存量商品住房省级奖励为每套0.8万元(实施期限2年)。这个奖励在房票安置中可兑现。
被征收人自主购买商品住房,经征收人确认后,征收人应按被征收人实际使用货币化安置补偿款的3%给予被征收人奖励。
5、如何领取和使用“房票”?
(一)被征收人与征收人在规定的搬迁期限内签订货币化安置补偿协议。
(二)被征收人在约定时间内搬迁,领取搬迁证明。
(三)被征收人签订货币化安置补偿协议之日起6个月内自主购买商品住房的,向征收人提供购置商品住房的相关证明资料。
(四)征收人按照相关规定核准被征收人购买商品住房的资料,确认其实际购房行为真实性。
(五)征收人计算、核准被征收人房票安置的奖励金额。
(六)征收人与被征收人签订房票安置协议,征收人将对应奖励金额在约定期限内划拨至被征收人账户。
6、钱不够或有剩余怎么办?
被征收人签订货币化安置补偿协议之日起6个月内自主购买商品住房的,征收人应按被征收人实际使用货币化补偿款的3%给予被征收人奖励。对于购房款不足部分,符合公积金贷款条件的,可依规申请公积金贷款。
比如,集体土地上棚户区被征收人其货币化补偿款为100万元,当购房款为80万元,使用货币化补偿款80万元支付购房款后,余额20万自由支配,其房票奖励为2.4万元(80万*0.03);当购房款为100万元,使用全部货币化补偿款100万元支付购房款,其房票奖励为3万元(100万*0.03);当购房款为150万元,使用全部货币化补偿款100万元支付购房款后,不足部分的50万元可以按相关规定申请公积金贷款或者商业贷款,其房票奖励为3万元(100万*0.03)。
7、房票安置有啥作用?
我市之前出台《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》,推进了货币化安置进程,但尚有不足之处。比如,直接货币补偿给被征收人,不能有效帮助消化商品住房库存;另外小户型由于选择货币化补偿款总额较少难以买得起商品住房,导致选择货币化安置的比例较低;政府集中团购商品房,落实任务快,但统一购买的商品房因存在地段、户型、楼层上的差异,不易定价,也很难使绝大多数群众都满意,同时增加了政府后续协调和维稳压力。
相对于直接把货币补偿给被征收人和为被征收人购买商品住房这两种安置方式,房票安置对被征收人更优惠,更充分发挥市场的杠杆作用,并有效打通棚改安置与商品住房的销售通道。
我市试行房票安置,有利于保障公平公正,有利于满足不同安置需求,有利于打通安置房和商品房之间的通道,有效化解我市房地产库存,盘活住房市场存量,促进房地产市场持续健康发展。
8、房票安置有啥亮点?
《办法》再次提高了国有土地上棚户区改造补偿安置奖励标准。由于国有土地上小户型住户选取货币化安置获得的补偿款较少导致购房困难,因而这部分群众选择货币化安置比例偏低。在政策制定时适当向小户型住户倾斜。国有土地上被征收人选择房票安置的,若按照认定的补偿住房套内建筑面积不足40平方米,应增补至套内40平方米(增补面积不足8平方米的补至8平方米)。同时,《办法》规定,国有土地上棚户区改造房屋被征收人选择房票安置的,在奖励期限内,给予无偿补助原房屋6%比例的面积。征收人将按被征收人实际使用货币化安置补偿款的3%给予被征收人奖励。
9、通过比较算算一笔账
例1
例如市区某国有土地上棚户区改造项目,被征收人李某有一套套内建筑面积30平方米的房屋,其被征收房屋的评估价为4500元/平方米,拟安置房屋的评估价为5500元/平方米;过渡费15.8元/平方米(按被征收房屋评估价值0.35%计算),过渡费发放期为6个月;在规定的征收奖励期内选择货币化安置的可获得奖励款额为30000元;其他相关奖励和补偿费约为6000元(搬迁补偿费2000元,电视、电话、宽带安置费约2300元,天然气初装费减免约1680元)。
(1)如李某只选择货币化安置但未选择房票安置,其应获得的补偿款额如下:一是原房屋市场评估价为:4500元/平方米*30平方米=135000元;二是选择货币化安置可获得奖励和补偿款额6000元;三是按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定,李某在规定的征收奖励期内可以获得奖励款额为:4500元/平方米*30平方米*20%+30000元=57000元;四是按照《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》相关规定,按“被征收房屋评估价值的20%给予补贴”规定的基础上,在征收奖励期限内再给予不超过被征收房屋评估价值的20%作为奖励评估补偿(暂按20%予以计算),即合计不超过被征收房屋评估价值40%给予补偿;按照《征收办法》中关于每户过渡费低于500元/月的,按500元/月支付过渡费的规定,六个月的过渡费为500元/月*6月=3000元;李某在获得《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定奖励款额的基础上,在征收奖励期内还可以获得奖励款额为:4500元/平方米*30平方米*20%+3000元=30000元。综上,李某只选择货币化安置但未选择房票安置可以获得的补偿款额为228000元。
(2)如李某在选择货币化安置的基础上购买商品住房可享受房票安置优惠奖励款额如下:一是无偿补助原房屋6%比例的面积价值:30平方米*6%*5500元/平方米=9900元;二是增补至40平方米面积的增加面积差价计价,该房屋增补面积为40平方米- 30平方米=10平方米,若经评估公司评估确定其新楼综合造价为3300元/平方米,补差面积的价值为:10平方米*(5500元/平方米-3300元/平方米)=22000元;三是按照《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》规定获得的货币化补偿款全部用于购房后。可获得的奖励金额:228000元*3%=6840元;同时,按照《陕西省利用存量商品住房作为棚户区改造安置房省级奖励办法》(陕政办发[2016]36号)的规定,2016年1月1日以后,李某购买一套商品住房可获得奖励款额为8000元。综上,李某在选择货币化安置的基础上购买商品住房可享受房票安置优惠奖励款额为上述几项合计9900元+22000元+6840元+8000元=46740元。
例2
例如市区某国有土地上棚户区改造项目,被征收人张某有一套套内建筑面积60平方米的房屋,其被征收房屋的评估价为4500元/平方米,拟安置房屋的评估价为5500元/平方米;过渡费15.8元/平方米(按被征收房屋评估价值0.35%计算),过渡费发放期为6个月;在规定的征收奖励期内选择货币化安置的可获得奖励款额为30000元;其他相关奖励和补偿费约为6000元(搬迁补偿费2000元,电视、电话、宽带安置费约2300元,天然气初装费减免约1680元)。
(1)如张某只选择货币化安置但未选择房票安置,其应获得的补偿款额如下:一是原房屋市场评估价为:4500元/平方米*60平方米=270000元;二是选择货币化安置可获得奖励和补偿款额6000元;三是按照《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定,李某在规定的征收奖励期内可以获得奖励款额为:4500元/平方米*60平方米*20%+30000元=84000元;四是按照《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》相关规定,按“被征收房屋评估价值的20%给予补贴”规定的基础上,在征收奖励期限内再给予不超过被征收房屋评估价值的20%作为奖励评估补偿(暂按20%予以计算),即合计不超过被征收房屋评估价值40%给予补偿;过渡费15.8元/平方米(按被征收房屋评估价值0.35%计算),六个月的过渡费为948元/月*6月=5688元;李某在获得《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定奖励款额的基础上,在征收奖励期内还可以获得奖励款额为:4500元/平方米*60平方米*20%+5688元=59688元。综上,李某只选择货币化安置但未选择房票安置可以获得的补偿款额为419688元。
(2)如张某在选择货币化安置的基础上购买商品住房可享受房票安置优惠奖励款额如下:一是无偿补助原房屋6%比例的面积价值:60平方米*6%*5500元/平方米=19800元;二是按照《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》规定获得的货币化补偿款全部用于购房后。可获得的奖励金额:419688元*3%=12591元;同时,按照《陕西省利用存量商品住房作为棚户区改造安置房省级奖励办法》(陕政办发[2016]36号)的规定,2016年1月1日以后,张某购买一套商品住房可获得奖励款额为8000元。综上,张某在选择货币化安置的基础上购买商品住房可享受房票安置优惠奖励款额为上述几项合计19800元+12591元+8000元=40391元。