业主大会咋成立？物业服务费该咋收？公共车位谁收益？随着物业服务行业的发展和业主民主自治意识的不断提高，物业管理工作中出现了很多新情况、新问题。昨日，记者获悉，经过多次征集意见和修改的《西安市物业管理条例》，在市十五届人大常委会第三十五次会议上被表决通过，待报省人大常委会批准后实施。对于市民关心的一些热点问题，《条例》给出了明确规定。
业主大会如何做到公开透明？
建立规范的财务管理制度
《条例》中对业主大会筹备组成员的构成，特别是业主代表的数额进行细化，对建设单位不派代表在参加筹备工作的情形予以明确。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，业主委员会由5-11人单数组成，任期3-5年可以连选连任。不具备成立业主大会条件的，可以成立物业管理委员会，作为临时机构，代行业主委员会职责。
业主大会应当建立规范的财务管理制度。经20%以上业主提议，业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金业主共有收益，业主大会和业主委员会工作经费，业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审计，并将审计报告通报全体业主。
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拖欠物业费就断水断电？
物业不得限制专业服务
物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。物业服务企业不得以部分业主拖欠物业费，不配合管理等为由，减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水供电，供气供热等方式限制或者变相限制专业服务。
住宅内开设托管班、私房菜？
应当经有利害关系的业主同意
在对《条例》修改征集意见过程中，在住宅中开设托管班、私房菜、棋牌室等经营娱乐场所的问题，群众反映意见数量较多。委员会审议认为，上位法对将住宅改变为经营性用房的界定是：在遵守法律、法规的基础上，经有利害关系的业主同意后，方可将住宅改变为经营性用房，而且在特定物业中不得开办产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。对于能否将住宅用于经营小饭桌、托管班、老年餐桌或是开展其他经营活动没有提出明确要求。业主可以在管理规约中进行约定或者通过征得有利害关系的业主同意这一环节予以限定。因此，对改变物业用途、物业使用禁止行为的规定进行了修改。
电梯间做广告经营收益咋算？
应当主要用于补充住宅专项维修资金
电梯间、公共场地等共用部位、共用设施设备进行经营的行为在多个小区内十分普遍，但公共收益该归谁所有？收支情况怎样做到公开透明？《条例》给出了明确的答案：利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
共有车位收益属于谁？
全体业主共有 建设单位不得出售
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共有车位的收益到底归谁所有？《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位在销售物业时，应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。
占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。
物业服务合同到期续不续？
由业主委员会决定是否续聘
物业服务企业新老交接不顺畅怎么处理？《条例》明确：物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。