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楼市两大颠覆性消息!马云入局国家租房战略

编辑:高志军 来源:中证网 发布时间:2017年08月11日 查看次数:
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楼市一次性传来两大重磅消息,其中任何一条都具备对当下房地产市场的破局性影响力。

以迅雷不及掩耳之势,深圳空降“棚改大招”!8月9日,深圳市住建局日前起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。本次文件最大的看点在于:政府主导+国企实施+公共住房,本次棚户改造后释放的所有房源,无论建设、上市、分配等供应环节,都将由国家主导完成,大量改造住宅只租不售。深圳有望成为国内第一个实现“住房公有制”主导的城市。

同一日,媒体报道,杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签约,将共同打造全国首个智慧住房租赁监管服务平台。这个平台将实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖;实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入;实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享。未来在政府主导的租赁体系下,民营企业将深度参与。淘宝今后或将成为我们租房的最重要平台之一。

让我们再稍微回顾一下此前的几条楼市线索:

上个月住建部联合九部委发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出多项举措,加快发展住房租赁市场,点名12个城市进行试点;

住建部明确表示“租购同权”将纳入立法,广州、武汉、山东省接连提出了“租购同权”的政策要求;

上海高调打响只租不售模式……

发现没?这一条条楼市政策都打在“租赁”的关键点上,国人“有恒产而后有恒心”的传统思维正在面临来自现实的改造。

楼市的天,真的变了。

颠覆性的变革……

深圳有望成为国内第一个“住房公有制”城市

据微信公众号“深圳看房团”,8月9日,深圳市住建局日前起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。

文件内容显示:深圳将加快推广“政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”。

明确规定:棚改区改造的住宅部分,除搬迁安置房以外,全部用于人才住房和保障性住房。

在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里,供应大量的保障性住房+人才性住房,并实现只租不售。

此外,本次棚改的界定时间,由去年7月棚改计划认定的30年减少到20年。

本次文件最大的看点在于:政府主导+国企实施+公共住房,本次棚户改造后释放的所有房源,无论建设、上市、分配等供应环节,都将由国家主导完成。

最重要的是:棚改将以保障性住房+人才性住房为主。

深圳看房团指出,深圳共有241个城市村+1009个老破小小区,这些都可能是未来棚改的主要对象,占据了深圳的住房市场半壁江山,将左右未来的住房市场。

参考《深圳市十三五住房建设规划》,深圳将供应30万套商品住房+40万套保障性住房(含人才性住房),加上如今的棚改计划,深圳未来房屋供应量中,政府和国企控制的政策性住房、租赁住房,将至少超过一半。

深圳也有望成为国内第一个实现“住房公有制”主导的城市。

不过,由棚户区原住民产生的购房需求可能会进一步扩大,另外这里的租房人群也将被迫转移。因此,短期内需求与供应难以对等,深圳的棚改也会影响到辖区内甚至其他片区的房价、租金。

放言“银行不改变,就改变银行”的马云入局租房市场

在今年7月20日,住建部联合九部委曾经发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出多项举措,加快发展住房租赁市场。其中有一条举措格外引人关注,那就是建设政府住房租赁交易服务平台。

作为文件点到的全国首批12个开展住房租赁试点城市之一,沈阳随后提出,将组建两家国有住房租赁平台公司,通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。到2020年,国有住房租赁平台持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。这是和南京完全不同的、由政府独力主导的模式。

而杭州,作为国内最具互联网精神的城市,带来了另一种开放的、全面引入民营力量的全新模式。

据澎湃新闻报道,8月9日,杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团在杭州市人民政府会议中心就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台举行签约仪式。澎湃称,这次合作是阿里巴巴在二手房领域租售能力对政府的首次输出。

签约的具体内容如下:

据悉,杭州将在“杭州市二手房交易监管服务平台”的运行基础上,充分利用阿里巴巴的大数据、线上交易、评价系统和蚂蚁金服的网上支付、芝麻信用体系等技术,创新打造一个功能先进、亮点突出、大数据监管与开放式服务并举的全国首个智慧住房租赁监管服务平台。

建成后的杭州智慧住房租赁监管服务平台,将实现租赁环节、租赁房源、租赁信息“三个全”的目标。即实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖;实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入;实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享。这将有力解决租赁市场中房源信息不实、租赁关系不稳定、租赁行为不规范等诸多痛点。

根据浙江在线的报道,阿里具体会从7个方面切入租赁平台:

一是实人认证。租赁平台将通过实名身份验证及人脸识别等技术确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性。

二是全方位核验。租赁平台将通过住保房管局房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式,对挂牌房源实行全方位核验。

三是一站式服务。租赁平台注重管理与服务并举,将与公安、工商、公积金、教育等相关部门互联共享,实现人口流动备案、居住证办理、住房公积金提取等在线办理服务,为租赁各方提供一站式便民服务。

四是评价系统。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和阿里提供的线上评价体系,通过评价一方面鼓励租赁主体自觉履约,规范租赁行为;另一方面将评价纳入租赁主体的整体信用状况,供平台用户参考评估。

五是信用体系。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和芝麻信用,全新打造租客、房东及租赁机构的信用体系,未来,杭州市的可租房源、租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。

六是网上支付。租赁平台将利用蚂蚁金服网上支付技术,实现租金、押金、佣金等完全线上化支付,同时严格保障资金支付安全。

七是多通道在线预约。租赁平台开放创新地打造“一个平台两个服务通道”。房东、租客可以使用电脑或移动设备,通过住保房管局或阿里巴巴其中任一通道实现智能网签,极大提升效率、优化个人体验。

自媒体暴财经指出,前六条基本上是阿里已有的技术和功能,直接接入杭州市政府的租赁平台即可。第七条则大有乾坤:“两个通道”,一个是住保房管局,另一个是阿里巴巴。也就是说,阿里巴巴很可能通过旗下的闲鱼、淘宝等客户端作为一个面对用户的端口,发挥起杭州市政府级租赁平台交易终端之一的作用。

说通俗一点,阿里在杭州市政府的租赁系统具备了一定的(民营)独占性。淘宝今后或许将成为我们租房的最重要平台之一。

而未来,或许会有更多和阿里一样具备认证、支付等技术实力和数据资源的公司,比如腾讯、京东等等同样深度参与政府的租赁平台。 

大胆实验:上海开启只租不售模式

在深圳此次“只租不售”的棚改政策发布之前,上海已经将两块租赁住房用地拍出去了。

7月24日下午,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,分别被上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司以底价获得,两家企业均为上海的国企。

被拍得的两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,成交楼面单价分别为5569元/平方米、5950元/平方米。采用“只租不售”的模式,待项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。

上海市规划和国土资源管理局和上海市浦东新区人民政府此前联合发布的《张江科学城建设规划》(征求意见稿)中,明确提出了,未来科学城范围规划拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。

据悉,目前除了上海外,其他多地也已开展了类似做法。据不完全统计,截至目前,包括北京、天津、广州等城市均已实施住宅自持模式。因此,未来以各种形式为主的自持模式或成为土地拍卖市场的新趋势。

而作为“千年大计”的国家级新区,雄安新区的住房制度在业内许多人看来,大概率也将实行类似于上海的“只租不售”模式,或者保障性住房占据相当大的供应比例。  

多地探索“租购同权”,住建部:将纳入立法!

梳理近期国家及各地出台的房地产相关政策,许多都直接或间接涉及住房租赁。

广州首提“租购同权”引发热议;武汉提出要适时研究出台符合条件的承租人子女就近入学等基本公共服务政策措施;沈阳则直接提出要建立承租人居住权力清单,不断扩大承租人权力;山东更是在全省范围内提出,通过健全购租并举的住房制度,租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务,落实提取住房公积金支付房租政策,鼓励新市民通过租房解决居住需求。

住建部等九部委20日发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

通知明确,各地要搭建住房租赁交易平台、鼓励各地通过新增用地建设租赁住房、要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度等;选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

在中央政治局会议结束后,住建部有关负责人称,将通过立法,明确租赁当事人权利义务,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会原副理事长刘世锦最新撰文指出,中国今后的中速增长期当中的转型升级、创新驱动,大部分都将发生在大都市圈,所以应高度关注大都市圈的变化。房地产税是整个房地产市场发展特别是城市化进程以及大都市圈加快发展进程中的一项基本制度建设,至今仍然没有出台。

各大城市的楼市政策纷纷转向发展租赁市场,这预告着未来整个房地产市场最重要的变化。

地产龙头企业万科目前已经是住房租赁市场上少数几个试水房企之一。万科董事会主席、首席执行官郁亮日前称,万科目前已经开办长租公寓1.2-1.8万间,计划今年做到10万间。

不过,尽管“租购同权”最近引起了广泛关注,其实租房人的子女在当地享受就近入学的政策,很多城市这几年都在执行,比如深圳、上海、天津、长沙、石家庄等城市,非本地户籍的子女,都可以在当地上学,但是,你得积分排队。

有石家庄的网友称,他们那早就是租买同权,只要在街道办登记的租赁合同,就可以享受就近上学,这政策实行有几年了,但这波房价上涨照样翻了一倍。

业内有许多声音指出,关键还是要靠教育等资源的供应,如果不能持续增加,后面这些政策等同虚设。

有人忧房价,就有人忧库存:合肥允许酒店式公寓“变身”学区房

安徽财经网报道,合肥非住宅商品房去库存政策呼之欲出,实际政策已拟定、伺机公布。今后,在合肥凡是购买公寓(存量商住公寓或酒店式公寓)的,或可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。

同时,合肥将对符合条件的商业、办公用房,可以由政府或其他投资者收购或长期租用。在符合城乡规划、不改变原建筑外观、确保安全的前提下,可以改造为教育培训、幼儿园、养老等公共服务用房,也可以改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、大学生创业、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。同时,对符合条件的非住宅用房,可以由当地政府进行收购,作为保障性住房使用。

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