中房智库高级研究员 李红梅丨文
楼市调控仍在延续，以公证摇号为主要特征的新一轮调控相继在上海、成都、南京等部分城市开启，这是地方防楼市局部过热、保障刚需家庭购房的举措，符合中央关于“因城施策、分类调控”的决策部署。刚刚结束的一季度，从机构汇总数据来看，“一二手房价倒挂”现象普遍，整体楼市成交面积下滑，市场保持平稳，一季度刚需占比明显上升。
中国指数研究院（下称中指院）数据显示，2018年一季度，受监测的25个主要城市中，15个城市商品房成交面积同比下降，其中南宁下降幅度达60.48%，北京同比降幅也超50%；在同比上升的城市中，泉州升幅为86%，深圳次之，同比上升67%。
“2018年第一季度楼市表现以稳定为主。”房天下控股副总裁司智评价。这与中房智库启动的2018年第一季度房地产职业经理人信心指数调查结果相吻合，无论是企业，购房者，还是房地产中介机构，对于调控政策和成交价预期相对一致。
从中房智库观测的华北、华中、华东、华南等市场来看，部分区域调控升级，楼市调控正在各地“精细化”落地，租赁市场成为楼市供地新宠，随着调控的深入和信贷政策的进一步收紧，房地产后期投资占比有望进一步下滑。
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一季度成交量整体下滑 “刚需”占主导地位
中指院数据显示，北京、上海、广州、深圳四个一线城市一季度商品房成交面积为551.83万平方米，同比下跌33%。除深圳外，北京、上海、广州三个城市同比成交量均明显下滑。
此外，杭州、南京、苏州等13个二线代表城市一季度商品房成交面积为2785.58万平方米，同比下跌3%；东莞、惠州等8个三线代表城市成交面积合计为943.36万平方米，同比下跌12.6%。
从房地产服务机构第一太平戴维斯提供的数据来看，一季度受春节假期等因素影响，北京市住宅新开工及竣工面积维持在低位，导致市场供应量继续下滑。其中，一手住宅市场新增供应为49.3万平方米，环比下滑32.2%。一手普通住宅成交面积为41.4万平方米，环比及同比分别下降35.8%及50.4%。高端项目供应保持平稳，共有6个高端公寓项目和4个别墅项目取得预售证（包括老盘新推），分别为市场带来623套和150套新增供应。
虽然成交量下滑，但从中房智库的区域调研来看，整体价格仍保持相对平稳。当下刚需购房人群的比重在加大。
链家研究院数据显示，与2017年第四季度的调研对比，2018年一季度首次置业的刚需占比有明显增长，整体来看，首次置业占比较前一季度增加9个百分点，改善性换房占比下降8个百分点。
刚需成交占比的上升在于全国重点城市“认房贷”抑制了改善性求释放，从调控来看，重在抑制投机需求，对于刚需首付影响不明显，部分城市经过深度调控，房价有不同程度下跌促使刚需购买力提升。
如果2018年楼市调控政策不变，改善需求受制于首付门槛，刚需的比重仍会继续加大。
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调控升级VS.“抢人大战”
一季度按传统属于楼市淡季，不过从一季度已公布的房企销售数据来看，依然“开门红”。,全国商品房销售面积、金额同比分别继续增长。据机构数据显示，一季度50强房企门槛近百亿元，同比提升六成。恒大、碧桂园、万科三家企业一季度销售总额破5000亿元。
除了部分房企结转2017年销售到2018年一季度，一些二线城市的抢人大战也在一程度上激活了当地楼市需求。随着三月两会召开，2018年房地产调控整体基调明确：继续保持政策的连续性和稳定性，坚持调控政不放松，同时进行差别化调控，另一方面同步建设长效机制。
可以看到，各地对于楼市的调控正在进一步细化。对于部分房价上涨过快的热点区域调控亦在收紧。海南出台最严厉楼市限购政策，规定对非本省户籍居民在海南省内限购由1套统一调整为1个家庭限购1套，商贷首付比例不得低于70%，且规定在限购区购房需提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个税或社保证明。除了限购还是限制转让的规定，部分区域规定新购住房限售期为5年。
3月密集出台的摇号相关的政策也直指楼市过热区域。
银河证券认为，本次调控主要涉及调控成果并不明显的二三线城市，这些城市的房地产市场在多轮调控下，热度仍然较高有多方面原因。首先，尽管信贷增速环比出现下降，但信贷规模仍然处于增长之中。房贷利率尽管不断上涨，但并非处于历史高位。其次，大量省会及二线城市吸引人才，通过吸引人才变相调整了限购政策。从2017年10月以来，短短3个月时间，全国就有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策。房企目前手中资金充裕，加之2018年至今全国土地市场仍然火爆，这意味着房企目前对后市仍然较为看好。
中指院报告分析，目前地方调控从“一城一策”升级为“一区（县）一策”，预计未来房地产政策分类调控不仅体现在城市之间，热点城市仍将以稳定市场，巩固既有调控效果为导向，出台更严厉的调控政策，城市内部差异化调控或将成为新的方向。
“有些城市，政府对新房限价，使得一二手房源价格倒挂，出现了很多人去抢这种房源的情况。”司智认为政府实行公正摇号主要体现了公平性，其判断二季度楼市应该会继续保持稳定，三四线城市依然会去库存，一线城市调控不会放松，二线城市可能会加大调控力度。在整体降杠杆的大背景下，对金融，尤其是进入楼市的资金，还会有更强的约束。
从目前来看，多数银行延长了放贷时间，同时上调房贷利率。
“当前房地产的调控政策不会松动，这是为长效机制的出台赢得机会、赢得时间。”在4月11日博鳌亚洲论坛上，住房和城乡建设部原副部长仇保兴演讲时表示，“中国现在不缺房，再炒房金融危机就来了。”
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土地市场供需两旺 长租公寓寄望未来证券化
从一季度土地市场表现来看，环比下滑但同比仍然保持近40%的增长，尤其是三四线城市的土地成交活跃。
中指院数据显示，2018年一季度土地市场供需两旺，出让金同比增近四成，溢价下行。
1至3月，中指院监测的全国300个城市共推出土地6387宗，同比增加20%；推出土地面积28190万平方米，同比增加38%。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1975宗，同比增加19%，推出土地面积10084万平方米，同比增加33%。
从成交来看，一季度成交量呈上扬趋势，整体成交量较去年同期增逾三成，各线成交量同比均增。
1至3月，全国300城市共成交土地5362宗，同比增加19%；成交面积24140万平方米，同比增加32%。其中住宅用地(包括含住宅用地的综合性用地)1664宗，同比增加9%；成交面积8415万平方米，同比增加21%。
出让金方面，一季度300城市土地出让金总额同比增近四成，各线城市季度收金总额均超去年，三四线城市涨幅领衔。1至3月，全国300个城市土地出让金总额为9661亿元，同比增加37%。其中，住宅用地出让金总额为7683亿元，同比增加34%。
值得注意的是，“限售地块”陆续登场，以中房智库华东区域调查来看，土地端正呈现住宅用地减少，租赁用地增加的局面，上海截至目前已成交31宗租赁用地。
第一太平戴维斯华北区域数据显示，北京一季度土地市场共计成交住宅及混合类用地18宗，其中共有产权住房用地7宗，“控地价、限房价”用地11宗。“预计未来一段时间，共有产权住房及限地价型商品住房用地仍将会是土地市场成交主流。”
2018年政策工作报告强调培育住房租赁市场。深圳福田2018年供应2500套保障房，“城中村”建人才公寓，成都、杭州、佛山、东莞、海南、青海等均有利好长租公寓新动向。
以北京、上海为代表的城市长租公寓租金环比上涨。
对开发企业来说，长租公寓项目无论前期拿地、建设，还是后期运营、管理，都需要大量资金投入。同时由于长租公寓项目资金回收周期长，资金压力较住宅销售项目更大。
“长租公寓市场参与者能否获得稳定融资支持是未来发展的关键。2017年，资本开始抢滩长租公寓市场，金融机构与长租运营方合作，通过试水资产证券化进行融资。”第一太平戴维斯住宅租赁部助理董事蔡春焕认为，目前长租公寓赚钱很难，企业更多寄望资产证券化。
在资金层面，中央及地方政府正积极创新公司债券、REITs等金融工具，进一步拓宽租赁企业的融资渠道，以便建立租购并举的二元结构。3月13日，保利发行国内首单房企租赁住房REITS。
研究显示，2017年我国租房人口约1.9亿，占全国人口的13.6%。预计到2025年，租赁人口将增至约2.5亿；至2030年将有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。整体市场规模将达4.2万亿元。可见，长租公寓在未来很长时间，都是一片值得期待的蓝海。