在新知事元喜龙规定的中国6000个移民名额中，绿地项目就占据3000个，说明绿地在当地的投资颇具分量
来源：《投资时报》
新官上任三把火，概莫例外。
五十年而知天命，弃法从政。这一年上任韩国济州岛新知事的元喜龙，显然不像他2月14日出生日给外界传达的那般浪漫。事实上，这位老牌国家议员以保守战略著称。
在2014年7月31日召开的上任首次记者会上，元喜龙就明确表示，对总部位于上海的中国绿地集团[简介 最新动态]于济州岛开发的“梦塔”（绿地济州梦想大厦）项目，将采取“不允许建设”的强硬态度。
上任短短两月，元喜龙对中国投资者的态度已一再反复，这也令绿地在韩国济州岛投资额高达60亿元的“梦塔”项目蒙上了阴影。值得注意的是，就在事件未恶化之前，绿地集团董事长兼总裁张玉良在接受韩国媒体《朝鲜日报》访问时甚至还透露，绿地集团已就首尔江南地区2万亿韩元（约合120亿元人民币）规模的超大型开发项目，展开投资协商。
作为近年开拓海外市场步伐最健的中国内地房企，绿地集团的足迹目前已踏入包括美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、西班牙、韩国、泰国、马来西亚等九国在内的14城市。据其提供给《投资时报》的“海外攻略”显示，2014年，公司将确保海外销售收入达到200亿元，这一数字亦是绿地2013年海外房地产业务营收30亿元的6.67倍。而且2015年，这一数字更要达到400亿元。
“梦塔风波”预示着中国房企的出海过程，并非一路充满鲜花与掌声。随着中国海外移民数量逐步增长，与之并生的文化与利益冲突，都将考验绿地等一心迈向国际化的中国房企，在新时期的应对策略和智慧。
济州岛政策朝令夕改
由于“梦塔”项目突遇波折，涉事方绿地集团一直在四处周旋，并于7月初一度出现“转机”。但是，随着元喜龙7月底的明确表态，事件再生变数。
针对外界对“已向‘梦塔’项目发放建筑许可，现在如何能取消”的提问，元喜龙态度近似决绝。他表示：“将靠我的意志和政治力加以解决。”
事实上，7月初随着习近平偕夫人访问韩国，并以中韩两国应成为“四个伙伴”给予定调，外界对“梦塔”项目相当看好。而彭丽媛将习青年时照片与“星星之人”金秀贤的对比，更成为两国民间热议的话题。然而，济州岛新知事却有意逆势而动。
据了解此事进展的韩国官方人士对媒体表示，济州岛新知事作出如此决定是迫于济州民众的压力。这是当地政府出于服务公民的角度做出的，而不是主动对绿地的投资项目做干扰。
韩国驻华大使权宁世在接受中国媒体采访时也表示，“济州岛观光度假村投资进行得非常活跃，我听说有中国媒体报道部分项目开工延迟，其中包括绿地集团的Dream Tower（梦塔）项目。这是济州岛在许可过程中对不足之处所提出的补充要求，并不是中断项目本身。”他亦表示，济州岛对部分投机性资本验证严格，但同时对可靠的投资资本持积极欢迎立场。
对此，绿地集团于8月7日独家回应《投资时报》记者时表示，“因为济州岛是旅游岛，绿地在当地投资项目的层高备受关注，当地部分岛民以风光保护为由提出了反对意见。近日，当地地方政府也正与绿地韩国项目部，就相关意见进行积极协商沟通。”
绿地集团同时表示：“韩国济州岛民风淳朴、环保意识强，因此绿地韩国公司在施工建设过程中，已竭力避免扰民，还努力为他们带去真正的福利。不仅对当地红十字会捐款，还对项目所在地的一些村民活动予以赞助，努力融入社会、赢得认同。”
规划中的绿地济州岛“梦塔”项目位于韩国济州岛商业圈核心，建筑面积约31.3万平方米，主建筑物高218米。项目将打造集酒店、酒店式公寓等于一体的旅游度假城。绿地也希望，将“济州最高双子塔”建设成济州岛的新地标。
实际上，这并不是绿地在济州岛唯一的一笔大投资，此前，绿地在此已投资9亿美元开发健康医疗城项目。正是积累了开发经验，绿地集团才斥巨资投建“梦塔”。对此，克而瑞房产信息研究机构分析师傅一辰对《投资时报》记者分析称，“绿地是一家善于与政府合作谈判的企业，这有利于化解其海外投资的政策风险。以济州岛为例，在新知事元喜龙规定的中国6000个移民名额中，绿地项目就占据3000个，说明绿地在当地的投资还是非常具有分量的。”
但不管怎样，事件的发展已然超出预期，绿地集团或将重新规划未来在韩国的其他投资项目。
东南亚市场反转
不过，绕开暗礁时现的韩国，大半年来内部局势颇不稳定的泰国则传出利好消息。泰国军政府日前通过了修建两条连接中国和泰国的铁路项目的计划，项目总成本约1430亿元人民币。未来，新建铁路将使中国途经泰国与东南亚国家相连。
该计划的通过，给绿地集团于泰国的投资打了一剂强心针。2013年8月，绿地与泰国正大集团签署合作备忘录，投资逾120亿元人民币合作开发曼谷Sathorn路、芭提雅正大养虾场、曼谷素库威路等区域的四个项目，包括建设中高端公寓、酒店式公寓、配套商业及办公场所等。
而在近期频现负面消息的马来西亚，据绿地集团介绍，其在马项目亦未受到非常大的影响。不过，鉴于事件短期波及范围较大，绿地亦采取低调宣传策略，规避激发新的矛盾。
“长期来说，如果没有新的事件出现，针对马来西亚的负面影响会逐渐消除。”面对马航近期频现的飞行意外事故，傅一辰如此说道。
相比马来西亚，他对泰国的判断则谨慎很多，“中泰对铁路的合作证明了目前中泰关系较为和谐，但从整体来看，东南亚的法律和市场远不如欧美规范，对于各个国家的具体投资信息，还需分类调查和讨论。”
对此，绿地方面亦对《投资时报》回应称，目前绿地在马来西亚、泰国的投资项目都具有相当规模体量，绿地将在确保现有项目顺利推进、成功盈利的基础上，视当地市场需求、市场趋势积极稳健扩大投资。
确保盈利 风险可控
政治、政策风险一直是房企出海投资的最大制约因素。绿地在选择海外市场时，也一直以风险可控为前提，以政局稳定、市场成熟为标准。不过，这一原则的形成也经历过波折。
多年前，张玉良就有出海投资的打算，而当时他选择的是“用基础设施换资源”的路。
“我们曾经去过一个非洲的国家，想开铜矿，开矿后给他们建一些基础设施。当时想得挺好，结果要去签约时发现，国家的总统被政变了。”张玉良此前在接受媒体采访时回忆道。
于是，政治、政策稳定成为绿地选择海外市场的第一要素。
傅一辰表示，绿地选择的国家以关系和睦的周边亚洲城市，及华人和中国移民较多、并不断有中国人希望移民的欧美发达国家为主。而且，每进入一个国外城市投资前，张玉良都会先与当地或该国政府官员会面，为项目的顺利运作提供多一层保障，这也是绿地降低风险的一种方式。
新时期下，国家（地区）的稳定有了新的内涵，绿地对此方面也有了更深刻的认识。
就在“梦塔”项目出现变数的当月，绿地高层已就防范来自市场、当地政策、汇率变化、系统管理的“四个风险”达成共识。正是基于对海外投资的风险防范意识，从2014年起，绿地海外投资将分短期、中期和长期项目综合考虑。
绿地集团方面对《投资时报》记者表示，绿地的海外拓展始终以确保盈利、风险可控为前提。未来，亦将倾向于拓展并深耕发达国家、核心区域，以经济发达国家和人口集聚较快的城市为主要目标市场，重点聚焦经济活跃、政局稳定、市场成熟、人口集聚、投融资便利的地区。
思辨
从移民市场到全球客群
文｜《投资时报》记者 杨秋波
在房企出海热潮中，很多企业都有中国移民去到哪，投资就跟到哪的习惯，绿地也不例外。但随着移民的增多，当地房价被逐渐推高，炒楼投机的盛行将致使针对海外投资者的政策随之改变，从而引发投资风险。
绿地自然也觉察到这样的变化，不过，其认为如此变化只是短期行为。
在投资区域选择上，绿地方面对《投资时报》记者表示，会一如既往地优先考虑对外投资政策长期开放、稳定、趋势向好的国家和城市，从根本上有效规避政策波动风险。
另外，尽管在国际化初期，国内客群是绿地海外项目的主要目标，但随着海外拓展的不断深入、企业对本土市场掌控力的快速提升，绿地海外目标客群已从初期聚焦国内客群，向面向本地客群及全球客群转变。
在巩固国内客群的基础上，绿地海外项目均在潜在客户群中大幅提升海外客户比重，对国内客群的依赖较先期显著降低，这也将助力企业在获得当地投资机会中占得主动。
6月底，绿地集团在马来西亚新山市投资开发的绿地翡翠湾高端公寓项目正式启动销售，首期开盘共计认购140余套，签约面积近万平方米，预售金额超过1.6亿元人民币，一举刷新马来西亚房地产市场成交纪录。
而在上述预售客户群中，有75%来自马来西亚及新加坡当地，15%来自中国境内，10%来自日本、印尼等其他海外国家。客户分布已呈现出本土化、多样化特点。