过去15年的美国房价指数，为何活像一支“妖股”？分化的城市表现中，留给中国房地产业怎样的启示？
东地产财经周刊
距离美国上一个房价高点已近10年，美国房地产市场终于回归正常。回头看看过去15年的凯斯-席勒房价指数，不得不惊叹美国房价上蹿下跳的走势活像一支“妖股”。更长期的历史经验告诉我们，房价走势只会比通胀率高一点点，也就是3 %~4%的水平。
分化的美国楼市
中国股市有所谓“二八分化”，美国楼市市也有类似的现象。光看全国房价指数，完全体会不到过去几年来全美各地房市恢复的极大差异。
12月9日，美国房地产研究机构Trulia发布一篇题为“Turnaround Towns...And Towns Stuck In the Downturn”的研究报告。为制作这份报告，Trulia的研究样本选取了美国100个都市区，当地就业数据、房市库存和房价变动情况构成了研究小组编制房市复苏指数的三个主要部分。数据表明，就业增长和房价升值存在很强的正相关。
Trulia分析师Felipe Chacon指出，“美国房市触底反弹已有4年，有些都市区元气恢复很快，就业、工资和房价都已赶上或超过了危机前的水平，但是还有相当一部分地区经济增长疲弱，拖累房市复苏。”
从全国范围来看，美国平均房价从2012年2月的153000美元回升了20%达到183000美元。但是各地之间差距相当显著。总体来说，美国西部城市经济景气向好，房市繁荣；而大多数东北部城市恢复乏力。
新兴产业支撑赢家
北加州的两个城市圣何塞与旧金山占据了恢复最快城市的头两位。原因很简单，作为硅谷的中心城市，圣何塞与旧金山提供了大量高科技相关工作，就业增长率达13%，这两个城市的房价在同期也猛涨了40%以上。加州的另一个入围城市安纳海姆位于洛杉矶都市圈，是加州迪斯尼乐园所在地。四年中就业增长率是7.8%，房价升值了28%。
最快复苏城市前五位中的另外2个是科罗拉多州的丹佛和华盛顿州的西雅图，都属于广义上的西部桥头堡城市：丹佛是美国东部通往西部的门户，而西雅图则是传统上亚洲地区投资者进入美国市场的大门。由于丹佛和西雅图也是新经济的重镇，2012年之后这两个城市的就业增长状况良好，达到10%以上。丹佛和西雅图另外一个相似之处是住房供应偏紧，更加剧了卖家惜售和买家争抢的局面。过去四年中，两地的房价上涨30%。
美国西南部城市，包括德州的休斯顿、奥斯汀、达拉斯和北卡的罗利、夏洛特，因为能源、高科技产业的繁荣和大量人口迁入，也推动房市恢复健康。
去工业化地区成输家
房市复苏缓慢的城市主要分布在东北部和中西部的去工业化地区。印第安纳州的加里和纽约州的锡拉丘兹是这类城市的典型。加里虽地处印第安纳，但传统上是伊利诺伊州芝加哥的卫星城，以钢铁业出名。美国钢铁产业衰落转移之后，加里即陷入城市凋敝的漫长周期。锡拉丘兹是当年伊利运河枢纽，也是纽约州中部的制造业中心，70年代之后制造业南迁城市步入衰退。加里和锡拉丘兹在2012年之后的就业增长率只有1%不到，房价不跌已属不易。它们的房市问题是经济结构问题，至今无解。
新墨西哥州阿尔伯克基算是一个异类。地理上阿尔伯克基属于西部，经济上新墨西哥大学为当地带来了扎实的高科技和军工业基础。不过阿尔伯克基也有一个致命缺陷，高科技也好，军工也好，当地经济太依赖政府订单。据估计阿尔伯克基三分之一的工作与政府相关。一旦政府压缩开支，本地经济即面临断奶。
美国楼市的分化表现，为中国房地产市场提供有益启示：传统经济推动模式下的去工业化区域，已经很难再回到顶峰；而那些有新兴科技产业支撑，作为新经济引擎的城市，房价则不断刷新历史高位。